Wohn-/Geschäftshaus, unbebautes Grundstück

Friedberg, Flur 2, Flurstück 517 Gebäude- und Freifläche, Usagasse 4, 52 m², Wohn-/Geschäftshaus, und Friedberg, Flur 2, Flurstück 772, Wasserfläche, Judengasse, 24 m², unbebautes Grundstück, Das Versteigerungsobjekt umfasst zwei Flurstücke in Friedberg (Hessen): das mit einem traufständigen Fachwerkhaus bebaute Flurstück 517 (Usagasse 4, 52 m² Grundstücksfläche, Hof- und Gebäudefläche) sowie einen 1/3-Miteigentumsanteil am Flurstück 772 (Judengasse, Gesamtfläche 24 m², Wasserfläche/Traufgasse, unbebautes Grundstück). Beide Flurstücke sind im Grundbuch von Friedberg eingetragen (Blatt 4713 bzw. Blatt 5157). Die Zwangsversteigerung wurde am 13.02.2024 angeordnet (AZ: 63 K 2/24); Termin ist der 06. Oktober 2026, 13:30 Uhr beim Amtsgericht Friedberg. Das Fachwerkhaus auf Flurstück 517 wurde vor 1900 errichtet und stellt wahrscheinlich einen spätmittelalterlich-frühneuzeitlichen Bau dar. Es besteht aus Erdgeschoss, Obergeschoss und einem augenscheinlich zu Wohnzwecken ausgebauten Dachgeschoss. Die Außenansicht zeigt einen traufständigen Fachwerkbau mit verputzten Ausfachungen, Natursteinsockel, Satteldach mit Ziegeleindeckung und einer straßenseitigen Gaube mit Kunstschieferverkleidung. Das Erdgeschoss wurde ehemals als Gaststätte genutzt und befand sich zum Besichtigungszeitpunkt in nicht fertiggestelltem Ausbauzustand (u. a. unfertige Gipskarton-Ständerwände). OG und DG werden augenscheinlich zu Wohnzwecken genutzt; nach Briefkastenaufschriften ist das Objekt vermietet. Eine Innenbesichtigung war dem Sachverständigen nicht möglich, da der Schuldner den Zutritt verweigerte. Grundrisse, Baubeschreibungen und Flächenberechnungen lagen nicht vor und konnten auch bei den zuständigen Behörden nicht beschafft werden. Angaben zu Heizung, Sanitärinstallationen und Innenausstattung beruhen ausschließlich auf allgemeinen Annahmen des Gutachters (einfacher Standard). Eine Wohnflächenberechnung wurde nicht erstellt und ist für die Wertermittlung nicht verwendet worden. Beide Flurstücke sind Bestandteil der als Kulturdenkmal nach § 2 Abs. 3 HDSchG geschützten Gesamtanlage „Stadtkern" Friedberg. Veränderungen am äußeren Erscheinungsbild (z. B. Fensteraustausch, Dachdeckung, Anstrich) erfordern eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung. Eigentümer sind gemäß § 13 HDSchG verpflichtet, das Gebäude im Rahmen des Zumutbaren zu erhalten und pfleglich zu behandeln. Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 88 „Einfacher Bebauungsplan Kernstadt" (rechtskräftig seit 20.09.2014); ergänzend gilt § 34 BauGB. Nicht zulässige Nutzungen sind Vergnügungsstätten, Bordelle und ähnliche Einrichtungen sowie Wettbüros. In der Altflächendatei des Landes Hessen sind keine Einträge für die Grundstücke vorhanden; Altlasten werden für die Wertermittlung ausgeschlossen. Das Flurstück 772 ist eine schmale, ca. 30–50 cm breite und ca. 40 m lange Gasse bzw. ein Zwischenraum zwischen den Flurstücken 517, 518 und 516/2. Das Grundstück ist von der Judengasse augenscheinlich nur über eine schmale Holztür zugänglich, praktisch aber für Dritte ohne Weiteres nicht nutzbar. Teile der Fläche sind durch Anbauten der Anliegergrundstücke überbaut. Der Gutachter weist ausdrücklich darauf hin, dass sich das Grundstück aufgrund seiner gefangenen Lage ausschließlich für Eigentümer der angrenzenden Flurstücke eignet. Die Wertermittlung für Flurstück 517 erfolgte im Sachwertverfahren (wirtschaftliche Nachfolgenutzung: Einfamilienhaus). Der vorläufige, marktangepasste Sachwert beträgt rd. 124.000 €; nach Abzug von 9.500 € für Bauschäden und einem Sicherheitsabschlag von 15.000 € (wegen der nicht möglichen Innenbesichtigung) ergibt sich ein Verkehrswert von 99.000 €. Für den 1/3-Miteigentumsanteil an Flurstück 772 wurde im Vergleichswertverfahren ein Verkehrswert von 480 € ermittelt. Der Gesamtverkehrswert beider Versteigerungsobjekte beträgt 99.480 €. Das Objekt befindet sich in der Usagasse, der historisch zweiwichtigsten Durchgangsstraße Friedbergs, heute Teil der Fußgängerzone im nördlichen Altstadtbereich. Die innerörtliche Lage wird vom Gutachter als gut eingestuft; Bahnhof, Supermärkte, gastronomische Angebote und historische Sehenswürdigkeiten sind fußläufig erreichbar. Parkmöglichkeiten stehen im Bereich der Fußgängerzone nur sehr begrenzt zur Verfügung.