Einfamilienhaus
Benzingstraße 16, 83730 Fischbachau
Auktionsdaten
- Verkehrswert
- –
- Versteigerungstermin
- Freitag, 13. November 2026 um 09:00
- Gericht
- Wolfratshausen
- Aktenzeichen
- 0001 K 0030/2022
Hinweis zum Bietverfahren: Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft; je ½-Miteigentumsanteil (Verkehrswert je Hälfteanteil 367.500 €). Sicherheitsleistung 10 % des Verkehrswertes, sofort zu leisten; Barzahlung ausgeschlossen; Bietvollmachten müssen öffentlich beglaubigt sein. Belastungen in Abt. II sind nicht im V
Objektdaten
- Objektart
- Einfamilienhaus
- Grundstücksfläche
- 2.115 m²
- Wohnfläche
- 129 m²
- Baujahr
- 1980
- Zustand
- Sanierungsbedürftig
Sanierungshinweis: Keine Angaben zu Sanierung oder Modernisierung des Wohnhauses. Nebengebäude ca. 2006–2010 ohne Genehmigung zum Sommerferienhaus umgebaut; Ausbau des Untergeschosses zum Gästeapartment (Nutzungsänderung 2013 genehmigt) nicht abgeschlossen.
Naturgefahren
Hochwasser
nahe bekannter Zone
525 m Entfernung
EU Flood Risk Areas, geprüft am 18. Sept. 2026 Quelle ↗
Waldbrand
außerhalb bekannter Zone
143.827 m Entfernung
Copernicus EFFIS MODIS Burnt Area, geprüft am 18. Sept. 2026 Quelle ↗
Externe Markt- und Naturgefahrendaten ersetzen keine amtliche Prüfung oder Due Diligence.
Ausstattungsmerkmale
Dachgeschoss
Garten
Heizung
Zweistoffbrenner Öl/Holz mit Erdtank, Heizkörper
Bauweise
Massivbau: Mauerwerk, Stahlbetondecken und -treppen, Satteldach; Fassade mit Außenputz und Holzverkleidung; Holzfenster mit Isolierverglasung.
Beschreibung
Je 1/2 an Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen): Grdst, best. aus zwei Teilflächen, im Einzelnen: Flst. 2002/9 zu 1345 m²: Grdstfläche überbaut mit Einfamilienhaus (UG/Hanggeschoss, EG, Dachspeicher; Baujahr: 1980) mit Wintergartenanbau (eine Baugenehmigung konnte bzgl. d. Anbaus nicht festgestellt werden), sowie Flst. 2002/10 zu 770 m²: Gartenfläche mit Gefälle nach NW, überbaut mit Nebengebäude (zu einem Sommerferienhaus umgebaut; Baujahr unbek., Umbau ca. 2006-2010) und Hauskapelle (Baujahr: 1987); Dichter Baumbestand im Bereich des Nebengebäudes, angrenzend an den Aurachbach Hinweis: Hins. d. Nebengebäudes liegt nach bish. Erkenntnissen weder eine baurechtliche Legalität, noch Bestandschutz vor Lage: Benzingstr. 16, 83707 Fischbachau Teilungsversteigerung am 13.11.2026 (AG Wolfratshausen) über ein Einfamilienhaus (Baujahr 1980, ca. 129 m² Wohnfläche, Hanggeschoss, EG, Dachspeicher) mit Wintergartenanbau ohne nachgewiesene Baugenehmigung auf Flst. 2002/9 (1.345 m²). Flst. 2002/10 (770 m²) ist Gartenfläche mit Nebengebäude (ca. 2006–2010 zum Sommerferienhaus umgebaut, ohne Baurechtlichkeit oder Bestandsschutz) und Hauskapelle (1987, nur Symbolwert). Gesamtfläche 2.115 m². Die Wohnräume wurden nicht besichtigt; die Bewertung beruht auf äußerer Inaugenscheinnahme. Laut Exposé: Energieausweis 2019 mit 132,94 kWh/(m²a), Klasse E. Verkehrswerte miet- und lastenfrei (Gutachten, Stichtag 07.02.2023): 645.000 € für Flst. 2002/9 und 90.000 € für Flst. 2002/10, zusammen 735.000 €. Der Beschluss vom 18.09.2026 nennt 735.000 € gesamt bzw. 367.500 € je Hälfteanteil. Die Summen stimmen überein; Stichtag des Gutachtens und Beschlussdatum weichen voneinander ab.
Mängel
- Holzverkleidung und Fenster ohne ausreichenden Holzschutz, Fassadenanstrich erforderlich
- Wintergarten ohne Baugenehmigung, marode und abbruchreif
- Ausbau des Untergeschosses zum Gästeapartment nicht abgeschlossen
- Nebengebäude ohne baurechtliche Legalität und Bestandsschutz, geringe Distanz zum Aurachbach
- Dachgeschoss wegen Raumhöhe nur eingeschränkt nutzbar (nur Speicher)
- Belichtung durch angrenzenden Gebirgshang eingeschränkt
Belastungen
- Anpflanzungsbeschränkung und Zaunerhaltungspflicht zugunsten Nachbarflurstück 2002/5
- Verbot eines Gewerbe- oder Handelsbetriebs auf Flst. 2002/9
- Mehrere Wasserleitungsrechte (u. a. zugunsten Gemeinde Fischbachau)
- Wohnungs- und Mitbenützungsrecht (Wohnhaus wird vom Wohnungsberechtigten bewohnt)
- Auflassungsvormerkung
- Zwangsversteigerungsvermerk (eingetragen 08.12.2022)
Bodenrichtwert
Kein Bodenrichtwert aus der Anzeige bekannt.
Bau & Instandhaltung
Massivbau: Mauerwerk, Stahlbetondecken und -treppen, Satteldach; Fassade mit Außenputz und Holzverkleidung; Holzfenster mit Isolierverglasung.
Lage
Splittersiedlung im Außenbereich am Ortsrand von Fischbachau (Ortsteil Aurach), Hanglage am Waldrand; beidseits landwirtschaftliche Flächen; Immissionen durch Verkehr der ca. 400 m entfernten B307 mög
Rechtliche & planerische Hinweise
- Bauleitplanung
- Außenbereich nach § 35 BauGB; vorhandene bauliche Anlagen begründen nach Gutachten De-facto-Baulandqualität (§ 40 Abs. 5 ImmoWertV).
Flurstücke
- Flst. 2002/91.345 m²Gebäude- und Freifläche (Einfamilienhaus mit Wintergartenanbau)
- Flst. 2002/10770 m²Gartenfläche mit Nebengebäude (Sommerferienhaus), Hauskapelle und dichtem Baumbestand; Wirtschaftsart laut Grundbuch auch Wald- und Landwirtschaftsfläche
Erwerbsgebühren (EUR)
Schätzung der Erwerbsnebenkosten für den Zuschlag — ersetzt keine steuerliche/rechtliche Beratung.
- Grunderwerbsteuer
- 3,5 % (Bayern)
- 0,00 €
- Gerichtskosten (Zuschlagsbeschluss)
- 20,00 €
- Grundbuchkosten (Eigentumsumschreibung)
- 15,00 €
- Zinsen ab Zuschlag (§ 49 ZVG, 4 % p.a.)
- 30 Tage
- 0,00 €
- Maklerprovision
- entfällt bei ZVG — kein Kaufvertrag nötig
- 0,00 €
- Notarkosten
- entfällt bei ZVG — kein Kaufvertrag nötig
- 0,00 €
- Gesamt-Erwerbsnebenkosten
- 35,00 €
- Gesamtkosten (Bargebot + Nebenkosten)
- 35,00 €
Kein Kaufvertrag nötig bei einer Zwangsversteigerung — daher entfallen Maklerprovision und Notarkosten, anders als beim freihändigen Kauf.
Sicherheitsleistung
Gemäß §§ 67–70 ZVG kann im Versteigerungstermin für ein Gebot Sicherheit verlangt werden. Die Sicherheit beträgt in der Regel 10 % des Verkehrswertes und ist sofort zu leisten. Barzahlung ist ausgeschlossen; Bietvollmachten müssen öffentlich beglaubigt sein.
Standort, Umgebung & Infrastruktur
Lagequalität
Stärken
- größerer Ort im regionalen Umfeld
- sehr gute ÖPNV-Signale
- größere Straße gut erreichbar
- Nahversorgung fuß-/radnah kartiert
- junge/dynamische Lage-Signale
- starke Arbeitsmarkt-/Job-Signale
Risiken
- ländliches Siedlungsumfeld
- merkliche Nähe zu lauten Straßen
- merkliche Fluglärm-Signale im Umfeld
- schwere Industrie im Umfeld kartiert
Orte in der Nähe
Orte & Zentren
- Haushamgrößerer Ort · 8.291 Einwohner8,4 km
- Bad Feilnbachgrößerer Ort · 7.199 Einwohner10,5 km
- Miesbachgrößerer Ort · 12.001 Einwohner12,1 km
- Tegernseegrößerer Ort · 3.944 Einwohner12,7 km
- Raublinggrößerer Ort · 11.000 Einwohner17,2 km
- Bad Aiblinggrößerer Ort · 17.633 Einwohner19,4 km
Anbindung
- ÖPNV
- sehr gut
- Nächste Haltestelle
- 424 m
- Straße
- gut angebunden
- Nächste größere Straße
- 432 m
- Bahn/Tram
- 1 km
- Regionalzug-Anbindung
- vorhanden
- Fischbachau
- Fernverkehr (bundesweit)
- nicht kartiert
- Fähre
- 4,3 km
13 ÖPNV-Halte im 1-km-Umfeld, 56 im 3-km-Umfeld.
Gewerbe, Industrie & Lärm
- Straßenlärm
- merklich
- Fluglärm
- merklich
- Autobahn/Schnellstraße
- –
- Flughafen/Flugplatz
- 3,9 km
- Segelflugplatz LSC Schliersee · kleiner Flugplatz (meist Kleinflugzeuge/Segelflieger, überwiegend tagsüber)
- Start-/Landebahn
- 3,7 km
- Helipad/Heliport
- 10,4 km
- Industrie/Gewerbe
- 1,2 km
- Schwere Industrie
- 306 m
- Gewerbe/Handel bis 3 km
- 2
- Industrie bis 3 km
- 9
Industrie & Anlagen in der Nähe
- Umspannwerk 306 m
- Umspannwerk 400 m
- nicht näher spezifizierte Industrie-/Gewerbefläche · Herbaria Kräuterparadies GmbH1,2 km
- hydro 1,3 km
- Steinbruch 1,7 km
Luftqualität
- Luftqualitätsindex (EAQI)
- akzeptabel (31)
- Feinstaub PM2,5
- 2,8 µg/m³
- Feinstaub PM10
- 4,7 µg/m³
- Stickstoffdioxid
- 0,5 µg/m³
- Ozon
- 82 µg/m³
Modellierte Werte des Copernicus-Atmosphärendienstes auf einem ca. 11 km großen Raster — sie beschreiben die Umgebung, nicht das Grundstück selbst.
- Primärstraße sehr nah kartiert
- Start-/Landebahn im erweiterten Umfeld
- Flughafen/Flugplatz im nahen Umfeld
- schwere Industrie/Anlage im Umfeld kartiert
Klima
Demografie- & Arbeitsmarkt-Signale
- Junges Umfeld
- stark
- Arbeitsplätze
- stark
- Abwanderungs-/Alterungsrisiko
- gering
- Hochschule/Uni
- 8,2 km
- Schulen/Kitas bis 3 km
- 0
- Job-Signale bis 5 km
- 14
- Hochschule/Universität im erweiterten Umfeld
- einige Arbeitsstätten-/Gewerbesignale
Versorgung & Nachbarschaft
Alltagsversorgung
- Nahversorgung
- 772 m
- 3 im 1-km-Umfeld, 12 im 5-km-Umfeld
- Bildung
- 3,2 km
- 0 im 1-km-Umfeld, 4 im 5-km-Umfeld
- Ärzte/Klinik
- 2,9 km
- 0 im 1-km-Umfeld, 2 im 5-km-Umfeld
- Krankenhaus
- –
- 0 im 1-km-Umfeld, 0 im 5-km-Umfeld
- Apotheke
- 3 km
- 0 im 1-km-Umfeld, 1 im 5-km-Umfeld
- Bank/ATM
- 3,1 km
- 0 im 1-km-Umfeld, 5 im 5-km-Umfeld
- Tanken
- 3,1 km
- 0 im 1-km-Umfeld, 1 im 5-km-Umfeld
- Gastro
- 435 m
- 2 im 1-km-Umfeld, 40 im 5-km-Umfeld
- Restaurants
- 435 m
- 2 im 1-km-Umfeld, 32 im 5-km-Umfeld
- Cafés/Bars
- 1,8 km
- 0 im 1-km-Umfeld, 8 im 5-km-Umfeld
- Freizeit
- 424 m
- 2 im 1-km-Umfeld, 27 im 5-km-Umfeld
- Freizeitflächen
- 424 m
- 2 im 1-km-Umfeld, 26 im 5-km-Umfeld
Nachbarschaftssignale
- Siedlungstyp
- ländlich
- Gebäude/km²
- 69
- Einrichtungen
- 5
- Leerstands-/Ruinen-Signale
- 0
- 54 OSM-Gebäude im 500-m-Umfeld
- 5 kartierte Einrichtungen im 1-km-Umfeld
- Nächster kartierter Ort: Hausham
Quellen & Grenzen
OpenStreetMap / Overpass + Copernicus CAMS European Air Quality (via Open-Meteo) + Open-Meteo Historical Weather API (ERA5-Land climate normals), geprüft am 18. Sept. 2026 Quelle ↗
- Lagebewertung basiert auf kartierten OSM-Objekten und einfachen Distanz-/Dichte-Heuristiken.
- Fähr-/Insellage separat prüfen: Takte, Kosten, Saisonbetrieb und Notfallzugang können entscheidend sein.
- Demografie ist hier eine Proxy-Einschätzung aus OSM-Signalen; amtliche Alters-, Wanderungs- und Beschäftigungsdaten sind noch nicht eingebunden.
Aus OpenStreetMap-Tags abgeleitete Näherung. Sie ersetzt keine Vor-Ort-Prüfung; Gebäudezustand ist nur sichtbar, wenn er kartiert wurde.
Freizeit & Tourismus
- Skigebiet
- 1,3 kmsehr gut
- Badestelle
- 4,4 kmmäßig
- Wanderwege
- 57 msehr gut
- Touristische Betriebe (10 km)
- 211sehr gut
- Sehenswürdigkeiten (30 km)
- 338sehr gut
Automatisch aus OpenStreetMap-Daten im Umkreis berechnet — kein Ersatz für eine eigene Vor-Ort-Prüfung.