Mehrfamilienhaus, zwei Nebengebäude (Werkstatt), einem Garagengebäude (Einzelgarage) und vier Reihengaragen

Laut Wertgutachten handelt es sich um ein Grundstück, bebaut mit einem Mehrfamilienwohnhaus (6 Wohneinheiten), einem Garagengebäude, vier Reihengaragen und zwei Nebengebäuden (Werkstatt), Ursprungsbaujahr Wohnhaus, Nebengebäude eins 1899, Garagengebäude (Einzelgarage) 1958, Reihengaragen und Nebengebäude zwei keine Angaben, mittleres Baujahr gesamt (fiktiv) 1971, Wohnfl. Mehrfamilienwohnhaus 425 m², Nutzflächen 156 m² (Nebengebäude eins 75 m² + Nebengebäude zwei 47 m² + Garagengebäude 34 m²), Bauschäden, Bau- und Funktionsmängel. Eine Besichtigung des Mehrfamilienwohnhauses, der Nebengebäude und der Garagen wurde der Sachverständigen nicht ermöglicht. Durch die Sachverständige konnte zu den Nutzungsverhältnissen keine Feststellungen getroffen werden. Die Einsichtnahme des Gutachtens nebst allen Anlagen wird dringend angeraten. Verkehrswertgutachten (Stichtag 18.11.2025) für ein 591 m² großes Grundstück (Flurstück 571) in Gelsenkirchen, Franz-Bielefeld-Straße 67. Bebaut mit einem Mehrfamilienwohnhaus (6 Wohneinheiten, Baujahr 1899, Wohnfläche 425 m²), zwei Nebengebäuden (Werkstatt), einer Einzelgarage (Baujahr 1958) und vier Reihengaragen (ohne Baujahr). Nutzflächen der Nebengebäude und Garagen: 156 m². Eine Innenbesichtigung war nicht möglich; Nutzungs- und Vermietungsverhältnisse sind unbekannt. Der Verkehrswert von 262.000 EUR berücksichtigt Abzüge für Bauschäden und Baumängel (110.000 EUR) sowie einen Risikoabschlag (29.100 EUR). Widersprüche: Das Gutachten nennt zusätzlich ein fiktives mittleres Baujahr von 1971. Die Gasetagenheizung wird im Gutachten nur angenommen, nicht geprüft. Die Legalität der Reihengaragen und des rückwärtigen Nebengebäudes wird nur vorausgesetzt, da keine Bauakte vorliegt. Der Grundbuchauszug nennt Belastungen in Abteilung II; ein Bauunterlagen-Auszug nennt eine Baugenehmigung von 1980 für den Umbau eines Ladenlokals zur Küche, deren Ausführung nicht erkennbar ist.