Einfamilienhaus, landwirtschaftliche Fläche mit Hofstelle

Bei dem Objekt handelt sich um eine landwirtschaftliche Fläche mit Hofstelle. Das Dauergrünland wird zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung als Weidefläche für Rinder genutzt. Das Grünland ist gemäß Bodenschätzung überwiegend dem Klassenzeichen L II a 3 50/50 zuzuordnen. Es handelt sich um einen lehmigen Boden der Zustandsstufe II mit günstigen klimatischen Verhältnissen (Klimastufe a) und mittleren Wasserverhältnissen (Wasserstufe 3). Die Grünlandzahl beträgt 50 und weist damit auf eine mittlere natürliche Ertragsfähigkeit hin. Bei dem Wohngebäude handelt es sich um ein freistehendes, nicht unterkellertes, zweigeschossiges Einfamilienwohnhaus mit nicht ausgebautem Dachgeschoss. Baujahr ca. 1971. Angrenzend an das Wohnhaus befinden sich zwei Wirtschaftsgebäude (Scheune 1 und Scheune 2). Die Hofstelle verlagert sich auf die Flurstücke 13 und 305, das Flurstück 18 ist Ackerland. Das Versteigerungsobjekt Voßkamp 5, 59399 Olfen ist eine landwirtschaftliche Hofstelle mit Einfamilienhaus im Außenbereich der Stadt Olfen, Kreis Coesfeld (NRW). Es handelt sich um eine Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft (Aktenzeichen 2 K 9/24, Amtsgericht Lüdinghausen; Versteigerungstermin: 21. Oktober 2026). Das Gutachten wurde von Wolbring & Feldmann Agrarsachverständige GbR (Borken), öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige der Landwirtschaftskammer NRW, erstellt; Bewertungsstichtag ist der 01.01.2026. Der zu bewertende Grundbesitz ist im Grundbuch von Olfen, Blatt 1296, verzeichnet und umfasst drei Flurstücke der Gemarkung Olfen-Kirchspiel mit einer Gesamtfläche von 14.280 m²: Flur 21, Flurstück 13 (4.935 m², davon 4.275 m² Dauergrünland und 660 m² Hoffläche), Flur 21, Flurstück 305 (1.587 m², davon 1.340 m² Dauergrünland und 247 m² Hoffläche) sowie Flur 20, Flurstück 18 (7.758 m² Ackerland). Die tatsächlich als Hofstelle genutzte Teilfläche beträgt 907 m², das gesamte Dauergrünland 5.615 m² und das Ackerland 7.758 m². Das Wohnhaus ist ein freistehendes, nicht unterkellertes, zweigeschossiges Einfamilienwohnhaus mit nicht ausgebautem Dachgeschoss (Bruttogrundfläche 243 m², EG und OG je 121 m²). Es wurde ca. 1971 errichtet; der Ausbau des Obergeschosses erfolgte 1975. Das Gebäude ist in massiver Bauweise errichtet: zweischalige Mauerwerkskonstruktion ohne Isolierung, Außenwände aus Klinkermauerwerk mit Fugenglattstrich, Satteldach mit Zementpfannen (vermutlich Originaleindeckung), Dachentwässerung über Zinkrinnen und Zinkfallrohre, Fenster aus Kunststoffrahmen mit Zweifachverglasung, Hauseingangstür aus Stahl. Über die Heizungsanlage und die innere Ausstattung liegen keine Informationen vor. Angaben zu Modernisierungen wurden weder in den Bauakten noch anderweitig gefunden; der Gutachter setzt den Modernisierungsgrad mit 0 von 20 möglichen Punkten an. Auf der Hofstelle stehen zusätzlich zwei Wirtschaftsgebäude und eine Garage: Scheune 1 (BGF 103 m², Baujahr 1933) und Scheune 2 (BGF 76 m², Baujahr 1950), beide in einschaligem Klinkermauerwerk mit Satteldach und Tonpfanneneindeckung; nach äußerem Eindruck ehemals aktiv genutzte Wirtschaftsgebäude, derzeit überwiegend als Lager- und Stellflächen. Eine Garage (BGF 21 m², Baujahr 1968) ist an Scheune 2 angebaut; sie ist in zweischaligem Klinkermauerwerk ausgeführt und verfügt über ein Flachdach aus Wellfaserzementplatten, die baujahrestypisch vermutlich asbesthaltig sind. Eine Innenbesichtigung der Gebäude war nicht möglich, da die Eigentümer den Ortstermin am 07.11.2025 nicht wahrnahmen. Das Amtsgericht hat daraufhin die Erstellung des Gutachtens auf Basis der äußeren Inaugenscheinnahme und der vorliegenden Unterlagen (Bauakte, Grundbuch, Flächennutzungsplan, behördliche Auskünfte) angeordnet. Der Gutachter weist ausdrücklich auf die erhöhte Unsicherheit dieser Bewertung hin. Das Dauergrünland (5.615 m²) liegt unmittelbar an der Hofstelle und verfügt über einen Hofanschluss; es wird als Weidefläche für Rinder genutzt. Die Einfriedung aus Bahnschwellen und Stacheldrahtzäunen befindet sich in erneuerungsbedürftigem Zustand. Bodengüte: Klassenzeichen L II a 3 50/50 (lehmiger Boden, Zustandsstufe II, Klimastufe a, Wasserstufe 3), Grünlandzahl 50 – mittlere natürliche Ertragsfähigkeit. Das Ackerland (7.758 m², Flurstück 18) liegt westlich der Hofstelle auf der gegenüberliegenden Straßenseite; Bodengüte SL 4 D 49/51 (stark lehmiger Sandboden, Zustandsstufe 4, diluviale Entstehung), ebenfalls mittlere Ertragsfähigkeit. Planungsrechtlich sind die Grundstücke im Flächennutzungsplan als 'Fläche für die Landwirtschaft' im Außenbereich ausgewiesen; ein Bebauungsplan existiert nicht; Bebaubarkeit ausschließlich nach § 35 BauGB. Die Hofstelle liegt zudem im Landschaftsschutzgebiet LSG 2.2.05 'Rechede-Tüllinghoff' (Landschaftsplan 'Olfen-Seppenrade'); die ordnungsgemäße landwirtschaftliche Nutzung ist weiterhin zulässig. Ein Denkmalschutz besteht nicht. Die Flurstücke sind nicht im Altlastenkataster des Kreises Coesfeld verzeichnet; Baulasten sind keine eingetragen. Im Grundbuch (Abt. II) sind ein Altenteilsrecht (eingetragen 25.04.1978, nach Gutachtereinschätzung vermutlich erloschen) und eine Pfändung eines Erbanteils am ungeteilten Nachlass (Pfändungs- und Überweisungsbeschluss vom 05.04.2024, eingetragen 03.06.2024) vermerkt; beide bleiben bei der Wertermittlung unberücksichtigt. Die Wertermittlung erfolgt nach der Zusammensetzungstaxe: Bodenrichtwert Wohnbauland im Außenbereich 90 €/m² (Richtwertzone 4001401), Ackerland 10,40 €/m², Dauergrünland 7,00 €/m² (mit 20 % Zuschlag für Hofanschluss). Grund und Boden der Hofstelle: 58.022 € (Wohnhaus 420 m² × 108 €/m² = 45.360 €; Wirtschaftsgebäude 487 m² × 26 €/m² = 12.662 €). Landwirtschaftliche Flächen: rd. 127.849 € (Grünland 47.166 €, Ackerland 80.683 €). Die Gebäudewerte werden nach Sachwertverfahren gemäß NHK 2010 / AGVGA.NRW-Modell ermittelt; für das Wohnhaus werden einfacher Ausstattungsstandard und eine Restnutzungsdauer von 26 Jahren (GND 80 Jahre) angesetzt, was zu Herstellungskosten von rd. 1.317 €/m² BGF führt. Der festgestellte Verkehrswert beträgt 302.070 €.