Einfamilienhaus

Laut Wertgutachten handelt es sich um 1. ein erschlossenes unbebautes Gartengrundstück. Ein qualifizierter Bebauungsplan ist für diesen Bereich nicht vorhanden. 2. ein Grundstück samt Einfamilienhaus mit ca. 176 m² großer Wohnfläche mit Einliegerwohnung im Dachgeschoss, 2 Balkonen und einer Kellergarage in Bergneustadt, Stentenbergstraße 26. Das Gebäude befindet sich insgesamt in einem mäßigen bis schlechten Unterhaltungszustand. Gegenstand des Verfahrens ist ein in Bergneustadt (Stentenbergstraße 26) gelegenes Zwangsversteigerungsobjekt, bestehend aus zwei Flurstücken (Flurstück 1597 als Gebäude- und Freifläche mit 614 m² und Flurstück 1621 als Gartenland mit 563 m², insgesamt 1.177 m² Grundstücksfläche). Das Hauptgebäude wurde in den Jahren 1954/1955 in massiver, konventioneller Bauweise als freistehendes, straßenseitig zweigeschossiges und rückseitig eingeschossiges Einfamilienhaus errichtet und im Jahr 1964 um eine eingeschossige Erweiterung ergänzt. Im Dachgeschoss befindet sich eine Einliegerwohnung. Die Gesamtwohnfläche beträgt rund 176 m², aufgeteilt in ca. 112 m² im Erdgeschoss und ca. 64 m² im Dachgeschoss. Zusätzlich verfügt das Gebäude über ein Kellergeschoss mit Kellergarage. Das Objekt befindet sich in einer guten Wohnlage der Kernstadt Bergneustadt, weist jedoch insgesamt einen mäßigen bis schlechten Unterhaltungszustand mit zahlreichen Mängeln, Bauschäden sowie erheblichem Fertigstellungs- und Renovierungsbedarf auf (unter anderem fehlende Wärmedämmung, offene Leitungen, unfertige Bäder und Innenausbauten, fehlende Gastherme im Keller). Es liegt ein regionaler Bodenrichtwert von 160 €/m² vor. Im Gutachten wurden das Sachwertverfahren (319.000 € vorläufiger Sachwert abzüglich 75.000 € Abschlag für Mängel ergibt 244.000 € Sachwert), das Ertragswertverfahren (246.000 €) sowie das Vergleichswertverfahren (247.000 €) angewandt. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 245.000 €.