Garage, Doppelhaushälfte

Laut Gutachten handelt es sich um ein im Jahr 2015 gebautes, nicht unterkellertes, zweigeschossiges Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte) mit ausgebautem Dachgeschoss nebst Fertiggarage mit Abstellraum. Raumeinteilung Einfamilienhaus: Erdgeschoss: Flur, Gäste-WC, Hausanschluss-/Abstellraum. Küche, Wohnen/Essen, überdachte Terrasse Obergeschoss: Flur, Schlafen, Abstellraum, zwei Kinderzimmer, Bad Dachgeschoss: Flur, Kinderzimmer, Heizungsraum bzw. Wasch-/Trockenraum Die Wohnfläche beträgt ungefähr 130 m², die Bruttogrundfläche der Garage nebst Abstellraum liegt bei ungefähr 27 m². Hinweis: Einsichtnahme in das Gutachten und/oder Verfahrensakte nach vorheriger telefonischer Terminabsprache unter: 02307 992-225 Endziffer Aktenzeichen: 5 bis 0, 02307 992-220 Endziffer Aktenzeichen: 1 bis 4. Das zu bewertende Objekt ist eine Doppelhaushälfte (Einfamilienhaus) mit Fertiggarage und Abstellraum auf dem Grundstück Kurt-Piehl-Straße 9a, 59192 Bergkamen (Flurstück 866, Flur 1, Gemarkung Bergkamen, Grundbuch Bergkamen Blatt 15540, 250 m²). Das Verkehrswertgutachten (Nr. 6439-25, 70 Seiten) wurde von Dipl.-Ing. F. Afsin (öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, IHK Dortmund, Lünen) im Auftrag des Amtsgerichts Kamen (Az. 14 K 17/25) erstellt; Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag ist der 02.10.2025. Das Hauptgebäude (Bauteil 1) ist ca. 2015 errichtet, zweigeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss und nicht unterkellert. Die Wohnfläche beträgt ca. 130 m², die Bruttogrundfläche der Fertiggarage nebst Abstellraum (Bauteil 2) ca. 27 m². Das rechteckige Grundstück misst ca. 10,5 m × 23 m. Das Haus wird eigengenutzt; als Folgenutzung wird Wohnnutzung unterstellt. Keine Modernisierungen seit Baujahr 2015. Die Raumeinteilung umfasst im Erdgeschoss Flur, Gäste-WC, Hausanschluss-/Abstellraum, Küche, Wohnen/Essen und überdachte Terrasse; im Obergeschoss Flur, Schlafzimmer, Abstellraum (als Arbeitszimmer genutzt), zwei Kinderzimmer und Bad; im Dachgeschoss Flur, Kinderzimmer sowie Heizungs- und Wasch-/Trockenraum. Die Ausstattung ist überwiegend mittel, teilweise gehoben. Die Konstruktion ist konventionell massiv: Streifenfundament in Stahlbeton mit Bodenplatte, Massivmauerwerk für Außen- und tragende Innenwände, Stahlbetondecke über EG, Holzbalkendecke über OG, Satteldach (Sparrendach) mit Betondachpfannen, Fassade mit Wärmedämmverbundsystem und Reibeputz. Heizung: Gaszentralheizung mit Fußbodenheizung. Ein Energieausweis lag zum Bewertungszeitpunkt nicht vor; es wird baujahrtypische energetische Qualität angenommen. Das Grundstück liegt in einer geschlossenen Neubausiedlung aus 2014/2015 südwestlich des Stadtzentrums Bergkamen-Mitte, in ruhiger verkehrsberuhigter Lage (Anliegerstraße/Sackgasse). Die Umgebung ist durch Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften geprägt; die Wohnlage wird als mittel eingestuft. ÖPNV ca. 250 m, Stadtmitte ca. 1,5 km, Autobahn A 2 ca. 3 km. Planungsrechtlich liegt das Grundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. BK 26 „Schönhausen", 4. Änderung (WA – allgemeines Wohngebiet; offene Bauweise; GRZ 0,4, GFZ 0,8). Kein Denkmalschutz; keine Baulasten; keine Wohnungsbindung. Das Flurstück ist nicht im Altlastenkataster des Kreises Unna erfasst. Das Grundstück liegt über erloschenen Bergwerksfeldern (Monopol I, RAG AG) und dem Bewilligungsfeld „Grimberg-Gas" (Minegas GmbH); Bergbaueinwirkungen sind laut Bezirksregierung Arnsberg und RAG abgeklungen und nicht mehr schadensrelevant; sie sind im lagetypischen Bodenrichtwert berücksichtigt. Erschließungsbeiträge fallen nicht mehr an; Kanalanschlussbeiträge sind vollständig abgegolten. In Grundbuch Abt. II ist lediglich ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen (07.07.2025), der laut Gutachten nicht wertbeeinflussend ist. Die Wertermittlung stützt sich auf Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren (auf Basis des Immobilienrichtwerts). Der Immobilienrichtwert beträgt 2.870 €/m² (Stichtag 01.01.2025, Bergkamen, Nr. 70517, Einfamilienhaus/Doppelhaushälfte). Nach objektspezifischen Korrekturen (Baujahr 2015: +11,8 %; Wohnfläche 130 m²: −2,0 %; Ausstattungsklasse mittel–gehoben: −4,5 %; kein Keller: −6,3 %; Grundstücksgröße 250 m²: +0,2 %) ergibt sich ein angepasster Vergleichswert von 2.820 €/m². Der Verkehrswert (unbelastet) wird zum Stichtag 02.10.2025 mit 365.000 € (in Worten: dreihundertfünfundsechzigtausend Euro) festgestellt.