Zweifamilienhaus, gewerblich genutztes Grundstück, Garage

Laut Gutachten handelt es sich um ein in Massivbauweise errichtetes, voll unterkellertes, 1,5 geschossiges Zweifamilienhaus, Baujahr 1970, Wohnfläche im Erdgeschoss ca. 127,66 m² und im Dachgeschoss ca. 84,99 m² nebst Doppelgarage sowie einem unterkellerten Frisiersalon im Anbau mit ca. 97,62 m² Nutzfläche. Eine Wertmindeung für Bauschäden wurde berücksichtigt. Das Bewertungsobjekt ist ein voll unterkellertes Zweifamilienhaus in 1,5-geschossiger Massivbauweise mit Satteldach und Ziegeleindeckung aus dem Baujahr 1970, gelegen auf dem Grundstück Schierholzstraße 160, 32584 Löhne (Grundbuch Gohfeld Blatt 3109, Gemarkung Gohfeld, Flur 22, Flurstück 298, 1.204 m²). Südlich ist ein ebenfalls unterkellerter Frisiersalon-Anbau in 1-geschossiger Massivbauweise mit Flachdach angebaut; nördlich befindet sich eine Doppelgarage in Massivbauweise. Wohnhaus und Salon sind sowohl im Keller- als auch im Erdgeschoss miteinander verbunden. Zum Besichtigungstermin (15.12.2025) standen beide Nutzungseinheiten möbliert, aber weder bewohnt noch gewerblich genutzt leer. Das Wohnhaus beherbergt zwei abgeschlossene Wohneinheiten. Die Erdgeschosswohnung umfasst vier Zimmer, Diele, Küche (mit nachträglich 1994 angebautem Wintergarten, ca. 46,64 m² BGF) und ein Badezimmer; die Dachgeschosswohnung verfügt über drei Wohn- und Schlafräume, Küche, Badezimmer, Diele mit Abstellraum sowie einen Balkon zur Westseite. Die Wohnfläche beträgt insgesamt 212,65 m² (EG: 127,66 m², DG: 84,99 m²). Der Frisiersalon im Erdgeschoss gliedert sich in Eingang/Empfang/Verkauf, Wartebereich sowie separate Damen- und Herren-Arbeitsbereiche mit Kunden-WC und Mitarbeiteraufenthaltsraum; im Keller darunter befinden sich drei große Räume, darunter eine ehemalige Waschküche mit Badezimmer. Die Nutzfläche des Salons beträgt 97,62 m². Die Baugenehmigung datiert auf den 30.06.1969 (Nr. 1067/69), die Rohbauabnahme erfolgte am 05.08.1970, die Gebrauchsabnahme am 27.04.1973; als Baujahr gilt 1970. Die Konstruktion basiert auf Stampfbeton-Gründung (B 160), Kalksandstein-Kellermauerwerk, Hochlochziegel-EG-Mauerwerk (150/II), Stahlbetondecken sowie einer Öl-Zentralheizung mit kellergeschweißtem Öltank. Fenster überwiegend als Kunststofffenster mit 2-fach-Isolierverglasung, im Salon Alu-Profiltüren/-fenster mit Einfachverglasung. Die Elektroinstallation ist einfach und veraltet. Die Fassade besteht aus Mauerwerk mit Vorhangfassade (Riemchen) ohne Wärmedämmung. Nachhaltige Modernisierungen wurden nicht vorgenommen. Im Jahr 1994 wurde der Wintergarten angebaut, 1995 wurden die Westfenster ausgetauscht. Der energetische Zustand entspricht dem Baujahr 1970 (sehr schlechter Dämmstandard); ein Energieausweis liegt nicht vor. Der Sachverständige setzt keine Verlängerung der Restnutzungsdauer an; diese beträgt 24 Jahre bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Im Rahmen der Besichtigung wurden mehrere wertmindernde Mängel festgestellt: Die Doppelgarage weist eine vollständig durchfeuchtete Stahlbetondecke und rückwärtige Wand sowie Rissbildungen im Klinkermauerwerk (Frosteinwirkung) auf – Sanierungsaufwand 12.000 €. Beide Garagentore sind defekt und nicht mehr ordnungsgemäß schließbar – 5.000 €. Die Wintergartenscheiben sind vollständig erblindet – 8.000 €. Zudem ist eine vollständige Beräumung des Objekts erforderlich – 15.000 €. Insgesamt werden 40.000 € wertmindernd in Ansatz gebracht. Der schadhafte Asphaltparkplatz vor dem Salon ist in den Außenanlagen berücksichtigt. Das Grundstück (1.204 m², rechteckig, ca. 30,50 m × 41,30 m, Garten in Westausrichtung, eben) liegt nach dem Flächennutzungsplan in einer Wohnbaufläche und unterliegt dem Bebauungsplan G4 „Wohngebiet Lehmstich und Am Hagen" der Stadt Löhne vom 02.06.1979. Erschließungs- und Kanalanschlussbeiträge sind vollständig abgegolten. Kein Denkmalschutz, keine Baulasten, keine Altlasten (Auskunft Stadt Löhne, 05.01.2026). Im Grundbuch Abt. II ist ein Vorerbenvermerk (Verfügungsbeschränkung) eingetragen; dessen Werteinfluss wird vom Gericht im Zwangsversteigerungstermin benannt. Grundschulden (Abt. III) werden gemäß Gutachten ohne Werteinfluss behandelt. Der Bodenrichtwert beträgt 125 €/m² (Stichtag 01.01.2025, Gutachterausschuss Kreis Herford, Richtwertgröße 700 m²). Da das Bewertungsgrundstück mit 1.204 m² erheblich größer als das Richtwertgrundstück ist, wurde der Bodenrichtwert mittels Umrechnungskoeffizient (0,703) auf 88 €/m² angepasst; der Bodenwert ergibt sich zu 105.802 €. Die Wertermittlung erfolgte nach dem Sachwertverfahren (NHK 2010, Standardstufe 1,88, Baupreisindex III/2025: 189,6) mit Anwendung der Sachwertfaktoren des Gutachterausschusses Kreis Herford. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB wird auf 284.000 € zum Wertermittlungsstichtag 15.12.2025 festgestellt. Das Objekt wird vom Gutachter insgesamt als Sanierungsobjekt eingestuft.