Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)

Eigentumswohnung in 51103 Köln (Kalk), Eythstr. 105 (Nr. 12 des Aufteilungsplans) 4-Zimmer-Wohnung im 3. Obergeschoss rechts mit Küche, Bad, Flur und Loggia und Kellerraum, rd. 84 m² Wohnfläche, Unterhaltungszustand zufriedenstellend, geringer Instandsetzungsbedarf, Baujahr des Gebäudes 1958 Der Gläubiger hat einer Weitergabe der Kontaktdaten gem. DSGVO nicht zugestimmt; diese kann deswegen auch nicht telefonisch erfolgen. Gutachteneinsichten können zu den allgemeinen Publikumszeiten des Gerichts oder nach vorheriger Terminvereinbarung erfolgen. Entsprechende Termine können online auf der Internetseite des Amtsgerichts Köln oder telefonisch unter den Nummern 0221/7711- 782, 197, 323 oder 842 vereinbart werden. Geben Sie hierbei unbedingt das Aktenzeichen des Verfahrens an (z.B. 92 K …/25) Das Versteigerungsobjekt ist die Eigentumswohnung Nr. 12 des Aufteilungsplans (Wohnungsgrundbuch Kalk, Blatt 4448) im 3. Obergeschoss rechts des Mehrfamilienreihenmittelhauses Eythstraße 105 in 51103 Köln-Kalk, nebst zugehörigem Kellerraum Nr. 12 (ca. 6 m² Nutzfläche). Der Miteigentumsanteil beträgt 939,528/10.000 an dem Grundstück Gemarkung Kalk, Flur 27, Flurstücke 106 und 204 (Gesamtgröße 682 m²). Die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung beträgt rd. 84 m², aufgeteilt auf Wohnen (ca. 19 m²), Schlafen (ca. 16 m²), Arbeiten (ca. 13 m²), Essen (ca. 16 m²), Küche (ca. 7 m²), Bad (ca. 4 m²), Flur (ca. 7 m²) und Balkon/Loggia (anteilig ca. 2 m²). Die Teilungserklärung datiert vom 02.10.2001; für Wohnung Nr. 12 ist kein Sondernutzungsrecht vereinbart. Das viergeschossige, voll unterkellerte Gebäude wurde 1958 in konventioneller, massiver Bauweise errichtet (Fundamente/Decken Beton, Wände Beton/Mauerwerk, Fassade Rauputz, Satteldach in Holzkonstruktion mit Dachziegeleindeckung). Im Jahr 2001 wurden die 14 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Seit der Erstellung wurden verschiedene Modernisierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchgeführt (u. a. Heizungsanlage, Fenster, Hauseingangstür, Fassadenanstrich, Treppenhausanstrich); genaue Jahresangaben fehlen. Das Gebäude verfügt über eine Gaswarmwasserzentralheizung mit Wandheizkörpern. Die Wohnung ist mit Kunststofffenstern mit Isolierverglasung, Naturstein-/Fliesen-/Laminatböden und einem Bad mit Badewanne, WC und Handwaschbecken ausgestattet. Das rückwärtige Grundstück umfasst 4 Pkw-Reihengaragen und 2 Pkw-Stellplätze sowie eine Grünfläche; diese unterliegen Sondernutzungsrechten anderer Eigentümer. Der Unterhaltungszustand von Gebäude und Wohnung wird als zufriedenstellend eingestuft, mit geringem Instandsetzungsbedarf. Am Gemeinschaftseigentum wurden festgestellt: geringe lichte Höhe (rd. 1,85 m) im Kellertreppenhausbereich, Schäden an verschiedenen Loggien sowie Graffiti an der Fassade neben der Hauseingangstür. In der Wohnung wurden ein Handtuchheizkörper im Bad mit Roststellen sowie eine stark taubenkotverunreinigte Loggia vorgefunden. Besonders relevant ist, dass seit 2013 eine Balkonsanierung auf der Gebäuderückseite aussteht: trotz dringlicher Empfehlung des Bausachverständigen zu Sicherungsmaßnahmen wurde in den Eigentümerversammlungen 2024 und 2025 die Auftragsvergabe erneut verschoben. Die Eigentümerversammlung 2026 soll außerdem über die Dämmung der Durchfahrt entscheiden. Das Objekt befindet sich in Köln-Kalk (rechtsrheinisch) in mittlerer Wohnlage an der westlichen Seite der Eythstraße, gegenüber einem Grün- und Sportplatzgelände, in unmittelbarer Nähe einer Bushaltestelle und ca. 0,5 km von Kalker Hauptstraße (U-Bahn) und Autobahnzubringer B 55 a entfernt. Gemäß Umgebungslärmkartierung NRW 2017 liegt der Schienenverkehrslärmpegel (Lden) im Bereich 55–64 dB(A). Im Grundbuch Abteilung II bestehen keine wertmindernden Belastungen außer dem Zwangsversteigerungsvermerk (eingetragen 22.09.2025). Es liegen keine Baulastenverzeichniseintragungen vor, kein Denkmalschutz, keine Wohnungsbindung nach WFNG NRW und keine bekannten Altlasten. Ein rechtskräftiger Bebauungsplan existiert nicht; die Bebauung ist nach § 34 BauGB zu beurteilen. Das Grundstück ist erschließungsbeitragsfrei. Die Wohnung ist an eine Wohngemeinschaft aus 3 Personen vermietet; kein mitzubewertendes Zubehör. Das monatliche Wohngeld beträgt 507,29 € (ohne Heizkostenvorauszahlung). WEG-Verwalter ist Kindler + Kugele Immobilien GmbH, Alte Heide 8b, 51147 Köln. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren. Bodenrichtwert zum 01.01.2025: 790 €/m² (Umrechnungskoeffizient 0,93 wegen GFZ 1,3 statt 1,5); anteiliger Bodenwert: rd. 47.000 €. Marktübliche Nettokaltmiete: 12,00 €/m²/Monat, jährlicher Rohertrag: 12.096 €; Liegenschaftszinssatz: 2,00 %; wirtschaftliche Restnutzungsdauer: rd. 30 Jahre; vorläufiger Ertragswert: 255.000 €. Nach pauschalen Abzug von 5.000 € für Mängel und anteiliges Risiko künftiger Sonderumlagen (Balkonsanierung, energetische Maßnahmen) ergibt sich der Ertragswert zu 250.000 €. Das Vergleichswertverfahren (Gebäudefaktor 3.150 €/m²: 265.000 €; Rohertragsfaktor 20: 242.000 €; Mittelwert abzgl. boG-Abschlag) bestätigt den Wert mit rd. 248.000 €. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 250.000 €.