unbebautes Grundstück

Laut Wertgutachten handelt es sich um ein unbebautes Grundstück in Dinslaken, welches mit Laubbäumen, anderweitigen Gehölzen als auch Wildwuchs bewachsen ist. Das Verkehrswertgutachten wurde vom zertifizierten Sachverständigen Dipl.-Ing. Andreas Theussen (ZIS Sprengnetter Zert) im Auftrag des Amtsgerichts Dinslaken für das Zwangsversteigerungsverfahren Az. 010 K 020/19 erstellt. Bewertungsobjekt ist das unbebaute Grundstück mit der katastertechnischen Bezeichnung „Gemarkung Dinslaken, Flur 51, Flurstück 586", postalische Anschrift Otterstraße (ohne Nummer), 46535 Dinslaken. Im Grundbuch (AG Dinslaken, Blatt 209, lfd. Nr. 9) ist das Grundstück mit der Wirtschaftsart „Verkehrsfläche, Waldfläche" und einer Fläche von 9.317 m² verzeichnet. Der Wertermittlungsstichtag ist der 05. Dezember 2022. Das Grundstück liegt im Dinslakener Stadtteil Stadtmitte (Stadtbezirk Innenstadt), rd. 1,5 km südwestlich der Innenstadt mit Fußgänger- und Einkaufszone. Es grenzt nordöstlich auf ca. 121 m an die verkehrsberuhigte Otterstraße, nördlich auf ca. 16,9 m an die Alleestraße und westlich auf ca. 152,2 m an eine zweigleisige Bahntrasse. Die unmittelbare Nachbarbebauung besteht überwiegend aus 2½-geschossigen Mehrfamilienwohnhäusern sowie vereinzelt 1½-geschossigen Ein- und Zweifamilienwohnhäusern. Die ÖPNV-Haltestelle „Dinslaken Pollenkamp" ist ca. 100 m entfernt erreichbar; die Autobahnauffahrt Dinslaken-West (A 59) liegt in ca. 1 km Entfernung. Das Grundstück ist unregelmäßig zugeschnitten und vollständig ungebaut. Die Oberfläche ist leicht bewegt; der Bewuchs besteht aus Laubbäumen, anderweitigen Gehölzen und Wildwuchs. Eine landwirtschaftliche Nutzung ist durch den Aufwuchs ausgeschlossen; eine forstwirtschaftliche Ergiebigkeit besteht wegen fehlender Strukturen und unzureichender Bestockung ebenfalls nicht. Einmessungspflichtige Gebäude sind nicht vorhanden. Die westlich angrenzende Bahntrasse verursacht Lärmimmissionen, die angesichts der fehlenden wohnwirtschaftlichen Nutzung gutachterlich als wertneutral eingestuft werden. In planungsrechtlicher Hinsicht liegt das Grundstück weder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans noch einer Innenbereichssatzung und befindet sich damit im Außenbereich gem. § 35 BauGB. Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Dinslaken weist die Fläche als „Fläche für die Forstwirtschaft" aus. Der Fachbereich Stadtentwicklung der Stadt Dinslaken teilte am 27.03.2023 fernmündlich mit, dass weder mittel- noch langfristig eine Bauerwartung in Aussicht gestellt werden kann, da ausreichend anderweitige Wohnbauflächen vorhanden sind. Auch das städtische Wohnkonzept sieht eine wohnwirtschaftliche Nutzung der Verfahrensfläche nicht vor. Das Grundstück befindet sich nicht in einem Denkmalbereich gem. § 2 DSchG NW (schriftliche Auskunft Stadt Dinslaken vom 24.09.2020, telefonisch bestätigt am 17.03.2023). Altlasten sind nach Ortsbesichtigung und vorliegenden Informationen nicht bekannt; der lastenfreie Zustand wird gutachterlich unterstellt. Im Baulastenverzeichnis ist keine Eintragung zu dem Flurstück verzeichnet. In Abteilung II des Grundbuches ist lediglich die Anordnung der Zwangsversteigerung (eingetragen 18.12.2019) vermerkt; in Abteilung III keine wertermittlungsrelevanten Belastungen. Hinsichtlich der Erschließung sind die Beiträge für den Bereich der Otterstraße bereits vollständig abgegolten. Für die Alleestraße wurden Erschließungsbeiträge noch nicht erhoben; diese entstehen erst mit endgültiger Herstellung der Erschließungsanlage, über deren Zeitpunkt und Höhe derzeit keine Auskunft erteilt werden kann. Ein Straßenbaubeitrag gem. § 8 KAG NRW fällt derzeit nicht an. Der Bodenwertermittlung wird der beitragsfreie Wert zugrunde gelegt. Die Verkehrswertermittlung erfolgte ausschließlich auf Basis des Bodenwertes (Vergleichswertverfahren gem. § 40 ImmoWertV 21). Als Bodenrichtwert wurde der vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Dinslaken per 01.01.2022 veröffentlichte Wert von 1,10 €/m² herangezogen (Entwicklungszustand: Fläche der Land- und Forstwirtschaft; Nutzungsart: forstwirtschaftliche Nutzung; ohne Aufwuchs; gesamtes Stadtgebiet). Der Verkehrswert zum Stichtag 05. Dezember 2022 wurde mit rd. 18.600 € ermittelt, was dem Bodenwert entspricht.