Mehrfamilienhaus mit Garagenzeile

Im Wege der Zwangsvollstreckung soll am Mittwoch, 2. Dezember 2026 um 8:30 Uhr folgender Grundbesitz im Amtsgericht Karlsruhe, Sitzungssaal 0.15, Schlossplatz 23, 76131 Karlsruhe öffentlich versteigert werden: Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen als Studentenwohnheim sowie einer Garagenzeile. Besichtigung: Das Objekt wurde an drei Ortsterminen besichtigt. Das Objekt konnte nur teilweise in Augenschein genommen werden; zugänglich waren die Wohnungen Nr. 6, 7 und 8, das Treppenhaus sowie die Außenbereiche, während drei Wohnungen, sämtliche Garagen und die Haustechnikräume nicht betreten werden konnten, sodass die Bewertung insoweit auch auf Unterlagen beruhte. Gebäude Das ca. 2016 ursprünglich als Studentenwohnheim errichtete Gebäude wird zum Wertermittlungsstichtag als Mehrfamilienwohnhaus genutzt. Es ist ein nicht unterkellertes, in Massivbauweise errichtetes Wohnhaus mit Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss. Die Wohnflächen der sechs Wohnungen wurden anhand der Planunterlagen überschlägig mit insgesamt ca. 367,6 m² ermittelt. Im Erdgeschoss liegen die Wohnungen Nr. 4 und 5 mit ca. 56,5 m² und 55,9 m², im Obergeschoss die Wohnungen Nr. 6 und 7 mit ca. 69,5 m² und 71,1 m², im Dachgeschoss die Wohnungen Nr. 8 und 9 mit ca. 59,4 m² und 55,2 m². Hinzu kommen Treppenhaus, Waschraum sowie eine Dachterrasse außerhalb der Wohnungen. Die Wohnungen bestehen laut Unterlagen jeweils aus Flur, Küche, Sanitärraum und drei Zimmern. Die Grundrisse sind funktionsgerecht, jedoch mit Einschränkungen, unter anderem teilweise gefangenen Zimmern, fehlender Unterkellerung und fehlenden Balkonen. Küchen und Sanitärräume verfügen jeweils über Tageslicht. Im Ortstermin wurden Abweichungen zwischen Plänen und tatsächlicher Ausführung festgestellt; insbesondere ist in den besichtigten Wohnungen jeweils nur ein Duschbad vorhanden, obwohl in den Plänen zwei Duschbäder dargestellt sind. Bei den Wohnungen Nr. 4 und 5 bestehen zusätzliche Treppenhauszugänge; mögliche weitere Abtrennungen konnten wegen fehlender Innenbesichtigung nicht verifiziert werden. Das Gebäude besitzt Außenwände aus Mauerwerk mit Wärmedämmverbundsystem und Putzfassade, Stahlbetondecken sowie eine zweiläufige Treppe als Eisenkonstruktion mit Holzstufen. Der Unterhaltungszustand wurde als baujahresgemäß, insgesamt aber eher vernachlässigt beschrieben; die Ausstattungsqualität der besichtigten Wohnungen ist einfach bis durchschnittlich. Es besteht unter anderem Bedarf an Maler-, Tapezier- und Teilinstandsetzungsarbeiten sowie an der Herstellung einer eigenständigen Heizungsversorgung und eigenständiger Hausanschlüsse. weitere Gebäude Zum Objekt gehört eine Garagenzeile mit 6 Einzelgaragen, davon eine Garage mit zusätzlicher Abstell- bzw. Lagerfläche. Die Garagen sind in Flachdachausführung errichtet und mit Stahl-/Blech-Schwingtoren ausgestattet. Die Zufahrten weisen teils stark eingeschränkte Durchfahrtsbreiten und Rangierflächen auf; die Zufahrt zur größeren Garage erfolgt augenscheinlich über ein Nachbargrundstück, ohne dass ein dinglich gesichertes Geh- und Fahrrecht bekannt ist. Auch die Garagen konnten im Ortstermin nicht von innen besichtigt werden. Der bauliche Zustand der Hofflächen und Garagenzufahrten ist teilweise instandsetzungsbedürftig. Nutzung: Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt insgesamt vermietet; nach den im Ortstermin eingeholten Angaben waren sämtliche Wohnungen und Garagen vermietet. Objekttyp: Mehrfamilienhaus Wohnfläche: 367.6 m² Grundstücksfläche: 489 m² Heizungsart: Zentralheizung Objektzustand: baujahresgemäß Baujahr: 2016 Verfügbarkeit: vermietet Merkmale: Garten/-mitbenutzung, Garage, Terrasse, Waschküche Ausstattung: Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus mit Satteldach und Dachgauben, eingedeckt mit Ziegeln/Dachsteinen; Garagen in Flachdachausführung mit Bitumenabdichtung Heizung & Warmwasser: keine eigenständige Heizzentrale; Mitversorgung über die im Nachbargebäude befindliche Warmwasser-/Zentralheizung; Wärmeübertragung über Heizkörper/Radiatoren mit Thermostatventilen, in Sanitärräumen teils Handtuchheizkörper; Warmwasser überwiegend zentral über die Heizzentrale im Nachbargebäude, vereinzelt über Elektro-/Boiler Elektroinstallation: baujahresgemäße durchschnittliche Elektroausstattung und Elektroverteilungen, Fernsehanschlüsse, SAT-Anlage, Klingel-/Sprechanlage Fenster: Kunststoff-Isolierglasfenster mit Rollläden Sanitärausstattung: Wohnungen jeweils mit Dusche/WC, Einbaudusche, Waschbecken und WC; Küchen mit Zu- und Abfluss Lage: Ort gemäß Gutachten: Pfinztal - Berghausen Das Objekt liegt in Pfinztal im Ortsteil Berghausen, einer Gemeinde mit rund 18.000 Einwohnern im Landkreis Karlsruhe in Baden-Württemberg. Es befindet sich an einer innerörtlichen Erschließungsstraße mit Sammelfunktion, die als Kreisstraße eingestuft ist. Die Wohnlage wurde als mäßig bewertet. Prägend sind gemischte Nutzungen in offener Bauweise, überwiegend 1,5- bis 2,5-geschossige Bebauung sowie nahegelegene gewerbliche Nutzungen. Unmittelbar angrenzend bzw. direkt vorhanden ist ein Bahngleiskörper; dadurch und durch den Straßenverkehr bestehen deutlich wahrnehmbare Verkehrsimmissionen. Schulen, Kindergarten, Ladengeschäfte, Restaurants sowie Freizeit-, Erholungs- und Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind im Ortsteil bzw. nahegelegen vorhanden. Die Verkehrsanbindung ist gut. Eine Bushaltestelle befindet sich in kurzer Entfernung, ebenso eine S-Bahn-Haltestelle; damit ist auch der öffentliche Nahverkehr gut erreichbar. Das Grundstück ist 489 m² groß, unregelmäßig geschnitten und weitgehend eben, mit grundstücksspezifischen Modellierungen. Die Breite beträgt ca. 25 m, die Tiefe bis ca. 19 m. Vorhanden sind befestigter Hauszugang, Hofflächen und Garagenzufahrten, Einfriedungen sowie teils bepflanzte, teils verwilderte Vor- und Gartenbereiche. Es bestehen wechselseitige Überbauungen mit Nachbargrundstücken; zudem erfolgt die Zuwegung, Zufahrt und nach gutachterlicher Annahme auch die Ver- und Entsorgung teilweise über ein Nachbargrundstück. Das Versteigerungsobjekt ist ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und einer Garagenzeile auf dem Flurstück 5872/2 der Gemarkung Berghausen, Wöschbacher Straße, 76327 Pfinztal-Berghausen. Das Grundstück ist 489 m² groß, unregelmäßig geschnitten und weitgehend eben (ca. 25 m breit, ca. 19 m tief). Die Zwangsversteigerung findet am 02.12.2026 um 08:30 Uhr im Amtsgericht Karlsruhe statt (Az. 2 K 62/24, Wertermittlungsstichtag 04.02.2026, Verkehrswert 835.000 €). Das Gebäude wurde um 2016 ursprünglich als Studentenwohnheim errichtet und wird zum Stichtag als Mehrfamilienwohnhaus genutzt. Es handelt sich um ein dreigeschossiges (EG, OG, DG), nicht unterkellertes Massivbauwerk mit Satteldach und Dachgauben (Ziegeleindeckung). Die Außenwände bestehen aus Mauerwerk mit Wärmedämmverbundsystem und Putzfassade; die Geschossdecken sind in Stahlbeton ausgeführt. Das Treppenhaus ist als zweiläufige Eisenkonstruktion mit Holzstufen gestaltet. Fenster sind als Kunststoff-Isolierglasfenster mit Rollläden ausgeführt. Die sechs Wohnungen verteilen sich wie folgt: Nr. 4 (ca. 56,5 m²) und Nr. 5 (ca. 55,9 m²) im Erdgeschoss, Nr. 6 (ca. 69,5 m²) und Nr. 7 (ca. 71,1 m²) im Obergeschoss sowie Nr. 8 (ca. 59,4 m²) und Nr. 9 (ca. 55,2 m²) im Dachgeschoss. Die Gesamtwohnfläche beträgt überschlägig ca. 367,6 m² (auf Basis der Planunterlagen ermittelt). Jede Wohnung besteht aus Flur, Küche, Sanitärraum und drei Zimmern; Küchen und Sanitärräume haben Tageslicht. Im Ortstermin wurden Abweichungen zwischen Planunterlagen und tatsächlicher Ausführung festgestellt: Je Wohnung ist nur ein Duschbad vorhanden, obwohl die Pläne zwei Duschbäder ausweisen. Die Sanitärausstattung umfasst je Wohnung Einbaudusche, Waschbecken und WC; Badewannen sind nicht vorhanden. Gemeinsam genutzte Einrichtungen umfassen einen Waschraum sowie eine außerhalb der Wohnungen liegende Dachterrasse. Das Gebäude verfügt über keine eigenständige Heizzentrale. Die Wärme- und Warmwasserversorgung erfolgt über die im Nachbargebäude (Flst.-Nr. 5872) befindliche Zentralheizungsanlage. Eine dingliche Sicherung dieser Mitversorgung ist nicht bekannt. Einzelne Wohnungen verfügen zusätzlich über Elektroboiler. Der Unterhaltungszustand wird als baujahresgemäß, insgesamt jedoch eher vernachlässigt bewertet; es besteht Bedarf an Maler-, Tapezier- und Teilinstandsetzungsarbeiten sowie an der Herstellung einer eigenständigen Heizungsversorgung und eigenständiger Hausanschlüsse. Bauliche Einschränkungen umfassen teilweise gefangene Zimmer sowie fehlende Unterkellerung und fehlende Balkone. Zur Garagenzeile: Sechs Einzelgaragen in Flachdachausführung mit Bitumenabdichtung und Stahl-/Blech-Schwingtoren, davon eine Garage mit zusätzlicher Abstell- bzw. Lagerfläche. Die Zufahrten weisen teils stark eingeschränkte Durchfahrtsbreiten und Rangierflächen auf; die Zufahrt zur größeren Garage erfolgt augenscheinlich über ein Nachbargrundstück ohne dinglich gesichertes Geh- und Fahrrecht. Hofflächen und Garagenzufahrten sind teilweise instandsetzungsbedürftig. Weder Garagen noch Haustechnikräume konnten beim Ortstermin besichtigt werden. Das Objekt liegt an einer innerörtlichen Erschließungsstraße mit Sammelfunktion (Kreisstraße) in Pfinztal-Berghausen (ca. 18.000 Einwohner, Landkreis Karlsruhe). Die Wohnlage wird als mäßig bewertet; prägend sind gemischte Nutzungen in offener Bauweise sowie nahegelegene Gewerbenutzungen. Durch einen unmittelbar angrenzenden Bahngleiskörper und den Straßenverkehr bestehen deutlich wahrnehmbare Verkehrsimmissionen. Die ÖPNV-Anbindung ist gut (Bus- und S-Bahn-Haltestelle in kurzer Entfernung); Nahversorgungseinrichtungen, Schulen und Kindergarten sind im Ortsteil vorhanden. Rechtlich relevant sind wechselseitige Überbauungen mit dem Nachbargrundstück Flst.-Nr. 5872 sowie die Tatsache, dass Zuwegung, Zufahrt und nach gutachterlicher Annahme auch die Ver- und Entsorgung teilweise über das Nachbargrundstück erfolgen, ohne dass eine dingliche Sicherung bekannt ist. Zum Wertermittlungsstichtag waren alle sechs Wohnungen und sämtliche Garagen vermietet. Beim Ortstermin konnten nur drei von sechs Wohnungen besichtigt werden; die Bewertung stützt sich insoweit auch auf Planunterlagen.