Wohnung im Souterrain und EG mit Kellerraum

Im Wege der Zwangsvollstreckung soll am Donnerstag, 12. November 2026 um 9:00 Uhr folgender Grundbesitz im Amtsgericht Mannheim, Sitzungssaal B115, A 2, 1, 68159 Mannheim öffentlich versteigert werden: Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die Wohneinheit Nr. 5 im Souterrain und EG (einschließlich Treppenaufgang) nebst Kellerraum. Besichtigung: Das Objekt wurde am 27.11.2025 innen und außen besichtigt; die Wohnung, das Seitengebäude sowie das gemeinschaftliche Vorderhaus konnten dabei weitgehend in Augenschein genommen werden. Nicht zugängliche Bereiche wurden anhand des gewonnenen Eindrucks und der vorliegenden Unterlagen beurteilt. Wohnung Die versteigerte Wohneinheit Nr. 5 liegt im Souterrain und Erdgeschoss des Seitengebäudes und umfasst zusätzlich einen Kellerraum. Die Wohnfläche beträgt rund 50 m². Zur Raumaufteilung gehören zwei ineinander übergehende Zimmer, eine Küche und ein Bad. Die Küche befindet sich gemäß Aufteilungsunterlagen im Kellergeschoss, die Wohnräume und das Bad im Erdgeschoss. Der Grundriss ist individuell gestaltet; nachteilig wirken die als „gefangene“ Räume beschriebenen, nur über andere Zimmer erreichbaren Bereiche. Belichtung und Besonnung sind unzureichend. Der Ausbauzustand ist einfach bis durchschnittlich. Insgesamt befindet sich das Sondereigentum in befriedigendem baulichem Zustand. Es besteht ein geringfügiger Unterhaltungsstau sowie Renovierungsbedarf; hierfür wurden in der Wertermittlung pauschal allgemeine Renovierungsarbeiten berücksichtigt. Die Räume wurden innerhalb eines früheren Nutz- bzw. Betriebsgebäudes hergestellt; eine ausdrückliche Baugenehmigung bzw. Nutzungsänderungsgenehmigung für die Wohneinheit liegt laut Gutachten nicht vor. Für die Bewertung wurde jedoch die materielle Legalität vorausgesetzt. Gebäude Die Wohnung befindet sich in einem eingeschossigen, teilunterkellerten Seitengebäude in Massivbauweise mit vermitteltem Baujahr 1972. Das Gebäude ist verputzt und gestrichen, der Sockel ist verklinkert. Die Umfassungswände bestehen aus einschaligem Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung; dies führt zu einer wirtschaftlichen Wertminderung. Der bauliche Zustand des Seitengebäudes ist befriedigend, es bestehen geringfügiger Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf. Der Zugang zur Wohnung ist nicht barrierefrei. Das gemeinschaftliche Hauptgebäude auf dem Grundstück ist ein zweigeschossiges, unterkellertes Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, ebenfalls Baujahr 1972, mit insgesamt vier weiteren Wohneinheiten und Heizungsanlage. Auch hier wurde keine wesentliche Modernisierung festgestellt; der Gesamtzustand der Anlage entspricht dem Baujahr und ist insgesamt befriedigend. Nutzung: Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohneinheit leerstehend. Objekttyp: Zweizimmerwohnung Wohnfläche: 50 m² Heizungsart: Zentralheizung Objektzustand: befriedigend Baujahr: 1972 Verfügbarkeit: leerstehend Merkmale: Souterrain, Keller Ausstattung: Dachform und Dachdeckung Seitengebäude: Flachdach, vermutlich mit Bitumendachbahnen; teilweise Terrassenaufbau auf der Dachfläche einer anderen Einheit; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Kupfer Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung im Vorderhaus, Brenner mit 34 kW Nennwärmeleistung, Baujahr um 1990; Wärmeübertragung über Flachheizkörper, teils mit Thermostatventilen; Warmwasserversorgung vermutlich zentral über die Heizung Elektroinstallation: im Seitengebäude durchschnittliche Ausstattung Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, keine Rollläden; innere Fensterbänke aus Holz, äußere aus Betonwerkstein Sanitär: Bad mit eingebauter Wanne, Stand-WC mit Spülkasten und Waschbecken; durchschnittliche Ausstattung und Qualität Lage: Das Objekt liegt in Mannheim im Stadtteil Wallstadt mit rund 320.000 Einwohnern, im Stadtkreis Mannheim, Baden-Württemberg. Es befindet sich am südwestlichen Ortsrand von Wallstadt in einer mittleren Wohnlage. Die Umgebungsbebauung ist überwiegend wohnbaulich geprägt. Das Grundstück liegt an einer Wohnstraße. Das Grundstück ist eben und rechteckig zugeschnitten, mit einer Straßenfront von ca. 12 m, einer mittleren Tiefe von ca. 30 m und einer Fläche von 367 m². Es ist eingefriedet und mit Vorderhaus sowie Seitengebäude bebaut. Die Zulässigkeit von Vorhaben beurteilt sich mangels Bebauungsplans nach § 34 BauGB. Das Versteigerungsobjekt ist die Wohneinheit Nr. 5 (Miteigentumsanteil 126/1.000) im Souterrain und Erdgeschoss des Seitengebäudes auf dem Grundstück Schefflenzer Straße 27, 68259 Mannheim-Wallstadt (Flurstück 42599/13, 367 m²). Die Zwangsversteigerung wird unter dem Aktenzeichen 3 K 95/25 beim Amtsgericht Mannheim geführt (Gläubigerin: Sparkasse Südpfalz); der Versteigerungstermin ist am 12.11.2026 um 09:00 Uhr im Sitzungssaal B115. Der Versteigerungsvermerk wurde am 11.09.2025 in das Grundbuch eingetragen. Die Wohneinheit umfasst zwei ineinander übergehende Zimmer, eine Küche und ein Bad sowie einen Kellerraum (insgesamt ca. 50 m² Wohnfläche). Gemäß Aufteilungsunterlagen liegt die Küche im Kellergeschoss, Wohnräume und Bad im Erdgeschoss. Der Grundriss ist individuell gestaltet; nachteilig wirken sogenannte „gefangene" Räume, die nur über andere Zimmer erreichbar sind. Belichtung und Besonnung sind unzureichend. Das Seitengebäude ist eingeschossig und teilunterkellert, in Massivbauweise errichtet (Baujahr 1972, aus Bauakte), verputzt und gestrichen, mit verklinkertem Sockel. Die Umfassungswände bestehen aus einschaligem Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung, was laut Gutachten zu einer wirtschaftlichen Wertminderung führt. Das Dach ist als Flachdach mit vermutlich Bitumendachbahnen ausgeführt; auf der Dachfläche einer anderen Einheit befindet sich ein Terrassenaufbau. Dachrinnen und Regenfallrohre sind aus Kupfer. Der bauliche Zustand der Wohneinheit und des Seitengebäudes ist insgesamt befriedigend; es bestehen geringfügiger Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf, der in der Wertermittlung pauschal berücksichtigt wurde. Laut Gutachten liegt keine ausdrückliche Baugenehmigung oder Nutzungsänderungsgenehmigung für die Wohnnutzung vor; für die Bewertung wurde materielle Legalität unterstellt. Der Zugang zur Wohnung ist nicht barrierefrei. Das gemeinschaftliche Vorderhaus ist ein zweigeschossiges, unterkellertes Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, ebenfalls Baujahr 1972, mit vier weiteren Wohneinheiten. Auch hier wurde keine wesentliche Modernisierung festgestellt; der Gesamtzustand entspricht dem Baujahr und ist befriedigend. Zur Ausstattung: Die Gas-Zentralheizung (Brenner 34 kW Nennwärmeleistung, Baujahr um 1990) befindet sich im Vorderhaus; die Wärmeübertragung erfolgt über Flachheizkörper, teils mit Thermostatventilen. Die Warmwasserversorgung ist vermutlich zentral über die Heizung geregelt. Das Bad ist mit eingebauter Wanne, Stand-WC mit Spülkasten und Waschbecken ausgestattet (durchschnittliche Qualität). Fenster sind aus Kunststoff mit Isolierverglasung (keine Rollläden), innere Fensterbänke aus Holz, äußere aus Betonwerkstein. Die Elektroinstallation im Seitengebäude ist von durchschnittlicher Ausstattung. Das Objekt liegt in mittlerer Wohnlage am südwestlichen Ortsrand von Wallstadt, Mannheim (ca. 320.000 Einwohner), in überwiegend wohnbaulich geprägter Umgebung an einer ruhigen Wohnstraße. Das Grundstück ist eben und rechteckig (ca. 12 m Straßenfront, ca. 30 m Tiefe, 367 m²), eingefriedet und mit Vorderhaus sowie Seitengebäude bebaut. Ein Bebauungsplan besteht nicht; die Zulässigkeit von Vorhaben beurteilt sich nach § 34 BauGB. Zum Wertermittlungsstichtag (27.11.2025) war die Wohneinheit leerstehend. Das Gutachten basiert auf einer Innen- und Außenbesichtigung vom 27.11.2025. Der Verkehrswert wurde auf 110.000 EUR festgesetzt.