Dreifamilienhaus mit Garage

Im Wege der Zwangsvollstreckung soll am Freitag, 20. November 2026 um 9:30 Uhr folgender Grundbesitz im Amtsgericht Freudenstadt, Sitzungssaal 0.16, Stuttgarter Straße 15, 72250 Freudenstadt öffentlich versteigert werden: Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein sanierungsbedürftiges Dreifamilienhaus mit Garage und Keller auf großem Grundstück. Ein Überfahrtsrecht ist vermerkt. Besichtigung: Das Objekt wurde an mehreren Terminen vollständig außen und innen besichtigt. Das Objekt wurde zuletzt am Wertermittlungsstichtag erneut begutachtet; die Bewertung stützt sich zudem auf Grundbuchauszug, Bauzeichnungen, Flächenberechnungen und behördliche Auskünfte. Gebäude Es handelt sich um ein freistehendes, teilunterkellertes Dreifamilienwohnhaus in Hanglage aus dem Baujahr 1962 mit ausgebautem Dachgeschoss und Anbau. Ursprünglich wurde das Gebäude als Wohnhaus mit Ökonomieteil und Garage errichtet; 1968 erfolgte der Einbau einer Ölfeuerung mit unterirdischer Öllagerung, 1972 der Ausbau eines Heuraums, 1977 ein Garagenanbau und 2017 Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen. Die Wohnfläche beträgt rund 300 m², die Bruttogrundfläche rund 560 m². Die Raumaufteilung umfasst im Untergeschoss eine Wohnung im Ursprungszustand mit Wohnzimmer, Küche, Schlafzimmer, Bad und Abstellflächen. Im Obergeschoss befindet sich eine teilweise ausgebaute Wohnung mit Wohnzimmer, Küche, Esszimmer, Schlafzimmer, zwei Bädern und separatem WC. Das Dachgeschoss wurde teilweise zu einer Loftwohnung mit Koch-, Wohn- und Schlafbereich, Bad und WC ausgebaut. Die Grundrissgestaltung ist wohnwirtschaftlich ausgerichtet; Belichtung und Besonnung werden als gut bis ausreichend beschrieben. Das Gebäude ist in Massivbauweise errichtet, mit Streifenfundamenten, Wänden aus Stampfbeton, Hochlochziegeln, Bimshohlblock sowie teilweise ausgemauertem Holzfachwerk. Die Decken bestehen über dem Untergeschoss aus einer Fertigbalkendecke, darüber teilweise als Holzbalkendecke; die innere Erschließung erfolgt über eine Betontreppe sowie Holztreppen. Das Dach ist als Satteldach mit Tonziegeleindeckung ausgeführt. Der bauliche Zustand ist schlecht. Bereits vor dem späteren Wasserschaden bestanden im Untergeschoss Feuchtigkeitsschäden und Schimmel, während Ober- und Dachgeschoss nur teilweise fertiggestellt waren. Nach einem Wasserschaden aus dem Dachgeschoss traten massive Schäden an Böden, Decken und Wänden in allen Geschossen sowie großflächige Schimmelbildungen auf. Die Immobilie ist aktuell nicht bewohnbar und muss grundlegend saniert werden. Zum Anwesen gehört ein Anbau mit Doppelgarage und Lagerflächen im Untergeschoss, Terrasse mit überdachtem Untersitz sowie ausgebautem Kinderspielzimmer im Erdgeschoss und Dachboden im Obergeschoss. Der Anbau war augenscheinlich nicht unmittelbar vom Wasserschaden des Wohnhauses betroffen, weist jedoch erhebliche altersbedingte Substanzschäden an Mauerwerk und Beton auf; im Kinderspielzimmer wurde Schimmelgeruch festgestellt. Nutzung: Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend; aufgrund der vorhandenen erheblichen Schäden war das Wohnhaus nicht bewohnbar. Objekttyp: Mehrfamilienhaus Wohnfläche: 300 m² Grundstücksfläche: 6065 m² Heizungsart: Zentralheizung Objektzustand: sanierungsbedürftig Baujahr: 1962 Verfügbarkeit: leerstehend Merkmale: Keller, Abstellraum, Garage, Terrasse, Stellplatz, Dusche Ausstattung: Dachform und Dachdeckung: Satteldach, Holzdachkonstruktion ohne Aufbauten, Eindeckung mit Tonziegeln Heizung & Warmwasser: elektronisch gesteuerte Zentralheizung auf Ölbasis, Baujahr unbekannt; Warmwasserversorgung überwiegend zentral über die Heizung; Wärmeabgabe über Heizkörper ist nicht näher beschrieben Elektroinstallation: einfache Ausstattung; überwiegend veraltete Elektroinstallationen, in Teilen des Erd- und Obergeschosses erneuert, Qualität nicht abschließend beurteilbar Fenster: große Teile der Fenster wurden vor rund 5 Jahren erneuert; ausgenommen sind Teile der Fenster im Untergeschoss sowie im Anbau Sanitär: Untergeschoss mit Bad, Toilette, Duschwanne und Waschtisch; Obergeschoss mit WC, einem Bad mit Anschlüssen für Dusche und Waschbecken sowie einem weiteren Bad mit Doppelwaschtisch und Anschlüssen; Dachgeschoss mit WC und Bad mit Dusche und Waschtisch; Bäder teilweise modernisiert Lage: Das Objekt liegt in Baiersbronn im Ortsteil Baiersbronn, einer Gemeinde mit 15.118 Einwohnern im Landkreis Freudenstadt in Baden-Württemberg. Die Mikrolage befindet sich im Außenbereich mit landwirtschaftlicher und wohnbaulicher Umgebung. Das Grundstück ist von der Straße aus nur eingeschränkt sichtbar, liegt an einer Anliegerstraße mit privater Zufahrt und mäßigem Verkehr. Wahrnehmbare Immissionen oder sonstige Beeinträchtigungen wurden beim Ortstermin nicht festgestellt. Die Aussichtslage wird insgesamt als gut beurteilt. Kindergärten, Grundschulen und weiterführende Schulen befinden sich im Gemeindegebiet in wenigen Kilometern Entfernung. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, Ärzte, Apotheke sowie weitere infrastrukturelle Angebote sind im Hauptort vorhanden. Eine Bushaltestelle ist fußläufig erreichbar; zudem bestehen Bahnanschlüsse im Gemeindegebiet. Das Grundstück ist 6.065 m² groß, unregelmäßig geschnitten und weist starke Niveauunterschiede auf; es steigt von der Straße aus an. Es ist durch Hecken eingefriedet und mit Wohnhaus, Anbau, Schuppen, Stellplatzflächen sowie einer großen Restfläche versehen. Das Wohnhaus steht im Außenbereich ohne rechtskräftigen Bebauungsplan; Vorhaben sind daher nach § 35 BauGB zu beurteilen. Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes, teilunterkellertes Dreifamilienhaus in Hanglage mit Anbau, Garage und Keller in 72270 Baiersbronn (Labbronnerweg 51). Das Gebäude wurde im Jahr 1962 in Massivbauweise errichtet und verfügt über eine Wohnfläche von rund 300 m² sowie eine Bruttogrundfläche von rund 560 m². Die Grundstücksfläche beträgt großzügige 6.065 m² (Flurstück 949/1, Gemarkung Baiersbronn). Ursprünglich als Wohnhaus mit Ökonomieteil und Garage erbaut, erfolgten im Laufe der Jahre verschiedene Umbauten und Erweiterungen (u.a. Einbau einer Ölfeuerung 1968, Ausbau Heuraum 1972, Garagenanbau 1977 sowie Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen im Jahr 2017). Die Raumaufteilung gliedert sich in eine Wohnung im Ursprungszustand im Untergeschoss (Wohnzimmer, Küche, Schlafzimmer, Bad, Abstellflächen), eine teilweise ausgebaute Wohnung im Obergeschoss (Wohnzimmer, Küche, Esszimmer, Schlafzimmer, zwei Bäder, separates WC) sowie eine teilweise zur Loftwohnung ausgebaute Einheit im Dachgeschoss mit Koch-, Wohn- und Schlafbereich sowie Bad und WC. Zum Anwesen gehört zudem ein Anbau mit Doppelgarage, Lagerflächen im Untergeschoss, Terrasse mit überdachtem Untersitz sowie einem ausgebauten Kinderspielzimmer und Dachboden. Der bauliche Zustand der Immobilie ist schlecht und stark sanierungsbedürftig. Bereits vor einem Wasserschaden bestanden im Untergeschoss Feuchtigkeitsschäden und Schimmel. Infolge eines Wasserschadens aus dem Dachgeschoss kam es zu massiven, großflächigen Schäden an Böden, Decken und Wänden in allen Geschossen sowie starker Schimmelbildung. Das Wohnhaus war zum Wertermittlungsstichtag leerstehend und nicht bewohnbar. Auch der Anbau weist erhebliche altersbedingte Substanzschäden an Mauerwerk und Beton auf, im Kinderspielzimmer wurde Schimmelgeruch festgestellt. Das Gebäude wird über eine elektronisch gesteuerte Öl-Zentralheizung beheizt. Große Teile der Fenster wurden vor rund 5 Jahren erneuert (ausgenommen Teile des Untergeschosses und des Anbaus). Die Sanitärbereiche sind teilweise modernisiert, und die Elektroinstallationen sind überwiegend veraltet, wenn auch in Teilen des Erd- und Obergeschosses erneuert. Das Objekt befindet sich in einer Hanglage im Außenbereich von Baiersbronn in landwirtschaftlich und wohnbaulich geprägter Umgebung mit guter Aussichtslage. Im Grundbuch ist ein Überfahrtsrecht (Serv. B. I S. 171) vermerkt. Da das Anwesen im Außenbereich liegt, richtet sich die zulässige Nutzung nach § 35 BauGB; ein rechtskräftiger Bebauungsplan existiert nicht. Der festgesetzte Verkehrswert des Gesamtobjekts beläuft sich auf 124.000,00 €. Die öffentliche Zwangsversteigerung findet am 20. November 2026 um 09:30 Uhr beim Amtsgericht Freudenstadt statt (Aktenzeichen 20 K 14/25).