Zweifamilienhaus mit Doppelgarage und Freisitz

Zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft soll am Donnerstag, 8. Oktober 2026 um 13:30 Uhr folgender Grundbesitz im Amtsgericht Ulm, Sitzungssaal 3, Zeughausgasse 14, 89073 Ulm öffentlich versteigert werden: Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus mit Doppelgarage und Freisitz. Des Weiteren gelangen zwei Landwirtschaftsflächen (Flurstück 917 + 918) und eine Waldfläche (Flurstück 3799) zur Versteigerung. Besichtigung: Das Objekt wurde am 23.05.2025 örtlich besichtigt; in Augenschein genommen wurden das Wohnhaus, die Doppelgarage mit Lagerräumen und Garagendachboden, der Freisitz sowie die Außenanlagen. Das Objekt wurde zudem anhand vorgelegter Bauunterlagen, Pläne, eines Vorgutachtens und weiterer Behördenauskünfte bewertet; ein örtliches Aufmaß war nicht beauftragt. Gebäude Das Wohnhaus ist ein unterkellertes, zweigeschossiges Zweifamilienhaus in Massivbauweise mit ausgebautem Dachgeschoss, nicht ausbaubarem Spitzboden und Satteldach. Die Bauunterlagen datieren von Juli 1961; das Fertigstellungsjahr 1962 ist daher plausibel. Das Gebäude wurde als klassisches Zweifamilienhaus errichtet und verfügt über funktionale, zweckmäßige Grundrisse mit ausreichend großen und hohen Räumen. Die Haupträume sind überwiegend nach Süden und Westen orientiert, was Belichtung und Besonnung günstig erscheinen lässt. Im Dachgeschoss besteht ein gefangener Raum; die lichte Raumhöhe beträgt dort teilweise nur etwa 2,30 m. Modernisierungen erfolgten nur in begrenztem Umfang: um 1990 wurden Bad und WC im Erd- und Obergeschoss erneuert, 1996 wurde die Heizungsanlage eingebaut, 1998/99 wurden Fenster und Rollläden erneuert und die Fassade teilweise mit einem Wärmedämmverbundsystem versehen. Gleichwohl vermittelt das Haus insgesamt einen weitgehend bauzeitlichen Eindruck. Der energetische Zustand ist schwach. Der bauliche Zustand ist modernisierungs- und instandsetzungsbedürftig. Festgestellt wurden unter anderem Feuchteschäden, Farbabplatzungen und Putzrisse in Kellerräumen, Risse und ausbrechende Anschlussfugen an der Terrasse, ein defekter Spülkasten im Obergeschoss-WC sowie Feuchte- und Schimmelschäden im Dachgeschoss mit Hinweis auf Dachundichtigkeiten. Hinzu kommen zu niedrige Brüstungshöhen an Dachgeschossfenstern und Algenbefall an Fassadenbereichen mit Wärmedämmverbundsystem. weitere Gebäude Zur Liegenschaft gehört eine massiv errichtete Doppelgarage, tatsächlich als zwei voneinander abgemauerte Einzelgaragen ausgebildet. Sie ist über den Windfang mit dem Wohnhaus verbunden und mit elektrisch bedienbaren Holzschwingtoren ausgestattet. Zusätzlich bestehen hinter den Garagen Lagerräume sowie ein über eine Stahlbetontreppe erreichbarer Garagendachboden als Lagerfläche. In der Garage wurden Feuchteschäden an Zwischen- und Außenwänden festgestellt. Im südlichen Garten befindet sich ferner ein 1987 errichteter Freisitz in Holzkonstruktion mit zwei Holzschiebetüren mit Glasausschnitten und Beheizungsmöglichkeit über einen Schwedenofen. Nutzung: Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Grundstück eigengenutzt. Objekttyp: Zweifamilienhaus Grundstücksfläche: 1358 m² Heizungsart: Zentralheizung Objektzustand: renovierungsbedürftig Baujahr: 1962 Verfügbarkeit: eigengenutzt Anzahl Etagen: 2 Merkmale: Balkon, Keller, Abstellraum, Garten/-mitbenutzung, Garage, Terrasse, Waschküche, Dusche, Badewanne Ausstattung: Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus mit Satteldach und Pfanneneindeckung; Doppelgarage mit Satteldach und Wellasbestzementplatten; Freisitz mit Flachdach, Attika in Kupferblech. Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung Baujahr 1996; kellergeschweißter Stahlblechtank, Baujahr 1973, ca. 5.000 l; im Erdgeschoss Beheizung über Platten- bzw. Gliederheizkörper mit Thermostatventilen; im Ober- und Dachgeschoss Nachtspeicheröfen sowie Elektro- und Holzeinzelöfen; Warmwasserspeicher mit ca. 200 l im Heizkeller, im Obergeschoss-Bad teils Warmwasserversorgung über Elektroboiler. Fenster: Kellergeschoss mit einfachen Stahlblechfenstern und Mäusegittern; Erd- bis Dachgeschoss überwiegend Holzfenster mit Isolierverglasung aus 1998, im Dachgeschoss teils Kunststoff-Dachflächenfenster; Rollläden mit Kunststoffpanzer und manueller Bedienung in integrierten Rollladenkästen. Sanitärausstattung: WC im Erdgeschoss mit wandhängendem WC, Unterputzspülkasten und Handwaschtisch // Bad im Erdgeschoss mit Handwaschtisch und Badewanne // WC im Obergeschoss vergleichbar // Bad im Obergeschoss mit Handwaschtisch, Duschwanne und Badewanne // WC im Dachgeschoss mit Standklosett, Druckspüler und Handwaschtisch mit Kaltwasseranschluss. Böden: Kellergeschoss Fliesen, Vorratskeller Ziegelflachschichtboden, Windfang Betonwerksteinfliesen, Wohnbereiche in Erd- bis Dachgeschoss mit Teppich, PVC, Parkett und Fliesen Lage: Ort gemäß Gutachten: Blaustein - Bermaringen Das Objekt liegt in Blaustein-Bermaringen mit rund 17.000 Einwohnern in der Gesamtstadt, davon etwa 1.200 im Ortsteil, im Alb-Donau-Kreis in Baden-Württemberg. Die Mikrolage befindet sich am südwestlichen Ortsrand. Die Umgebung ist von Ein- und Zweifamilienhäusern mit Garagen geprägt. Das Objekt liegt an einer Wohnstraße. Wahrnehmbare Immissionen wurden beim Ortstermin nicht registriert, allerdings können von umliegenden landwirtschaftlichen Flächen zeitweise Emissionen ausgehen. Kindergarten und Grundschule sind im Ortsteil vorhanden, weitere Schulen in Blaustein sowie in Ulm und Neu-Ulm. Einkaufsmöglichkeiten bestehen im Ortsteil mit Dorfladen sowie umfangreich im Stadtgebiet und in Ulm. Die medizinische Versorgung ist in Blaustein gut und durch die nahe gelegenen Kliniken in Ulm sehr gut. Blaustein verfügt über Busverbindungen und einen Bahnhof an der Strecke Ulm–Sigmaringen. Das Grundstück ist 1.358 m² groß, trapezförmig zugeschnitten und annähernd eben. Hof und Wege sind mit Betonplatten oder Betonsteinpflaster befestigt. Der Garten ist mit Hecke eingefriedet und ziergärtnerisch angelegt. Das Versteigerungsobjekt umfasst ein zweigeschossiges, unterkellertes Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss in Massivbauweise (Baujahr 1962) sowie eine massiv errichtete Doppelgarage mit Lagerräumen und Dachboden und einen 1987 errichteten Freisitz. Ergänzend werden zwei Landwirtschaftsflächen und eine Waldfläche im Rahmen der Teilungsversteigerung veräußert. Zum Wertermittlungsstichtag war das Objekt eigengenutzt. Das Gebäude verfügt über zweckmäßige Grundrisse, weist jedoch einen spürbaren Instandsetzungs- und Modernisierungsstau auf. Neben einem weitgehend bauzeitlichen Charme und schwachen energetischen Werten wurden Feuchte- und Schimmelschäden im Dachgeschoss, Risse an Terrasse und Kellermauerwerk sowie Algenbefall an der Fassade festgestellt. Modernisierungsmaßnahmen fanden in begrenztem Rahmen statt (Erneuerung von Bad/WC um 1990, Heizung 1996, Fenster und teilweise WDVS 1998/99). Die Beheizung erfolgt überwiegend über eine Ölzentralheizung aus dem Jahr 1996 sowie ergänzende Elektro- und Holzöfen. Die Mikrolage am südwestlichen Ortsrand von Blaustein-Bermaringen ist durch eine ruhige Wohnumgebung mit Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt. Der Gesamtverkehrswert der beteiligten Flurstücke beläuft sich auf insgesamt 538.060,00 Euro, wovon 518.000,00 Euro auf das Hauptgrundstück mit dem Wohnhaus entfallen.