Wohn- und Geschäftshaus

Im Wege der Zwangsvollstreckung soll am Dienstag, 3. November 2026 um 9:00 Uhr folgender Grundbesitz im Amtsgericht Waldshut-Tiengen, Sitzungssaal 26, Bismarckstraße 23, 79761 Waldshut-Tiengen öffentlich versteigert werden: Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein denkmalgeschütztes Wohn- und Geschäftshaus mit Restaurant-, Lager-, Praxis- und Wohnflächen sowie einem überbauten Fußgängerdurchgang über dem Stadtbach. Besichtigung: Das Objekt wurde am 01.10.2025 im Rahmen einer Ortsbesichtigung weitgehend innen und außen besichtigt. Nicht zugänglich waren die Dachgeschosswohnung, die Wohnung im 2. Obergeschoss Südteil, ein Zimmer sowie ein Abstellraum im Untergeschoss; insoweit basiert die Bewertung ergänzend auf Unterlagen und Plänen. Gebäude Das überwiegend wertprägende Versteigerungsobjekt ist ein denkmalgeschütztes Wohn- und Geschäftshaus auf einem 258 m² großen, vollständig überbauten Grundstück. Das Ursprungsbaujahr wird mit ca. 1499 angegeben, das bewertungsrelevante Baujahr mit 1969; nach Bauakten erfolgte 1978 eine Sanierung. Die bauliche Gesamtanlage besteht aus einem nördlich/mittig zur Hauptstraße orientierten fünfgeschossigen Teil sowie einem südlichen, zur Weihergasse ausgerichteten viergeschossigen Teil. Beide Gebäudeteile sind funktional und baulich miteinander verbunden; das Gebäude ist voll unterkellert. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 1.159,02 m², die Geschossfläche ca. 710,16 m², die Wohnfläche ca. 206,23 m² und die Nutzfläche ca. 547,20 m². Im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss befinden sich gewerbliche Flächen. Das Erdgeschoss umfasst einen Restaurantbereich mit Sitzplätzen, Theke und Backofenbereich; im südlichen Teil liegen Restaurantküche, Flur/Treppenhaus und ein nicht besichtigter Raum. Im Untergeschoss sind zwei weitere Restaurantflächen, davon eine als Lager genutzt, ein Gewölbekeller, Damen- und Herren-WC, Lagerflächen, zwei Kühlräume, offene Abstellflächen, Flur sowie ein nicht besichtigter Technikraum vorhanden. Im 1. Obergeschoss liegt eine ehemalige Praxis mit Empfang, Fluren, mehreren Räumen, Aufenthaltsraum, Wartebereich, Sanitärbereichen und Nebenräumen; im Südteil zusätzlich Flur, zwei Räume, Abstellraum mit Technik und Bad. Im 2. Obergeschoss befindet sich eine Wohnung mit Flur, Wohnzimmer, drei Zimmern, Bad, Küche, Gäste-WC und Dachterrasse; außerdem ein Heizungsraum sowie im Südteil Flur/Treppenhaus und ein als Technikraum genutzter Dachboden. Im Dachgeschoss ist laut Plänen eine weitere Wohnung mit Diele, Küche, Gäste-WC, Wohnzimmer, Bad, Elternschlafzimmer und zwei Kinderzimmern ausgebaut; darüber liegt ein großer Speicher. Die Grundrissgestaltung ist insgesamt zweckmäßig und dem Nutzungsmix aus Gastronomie, Praxis, Lager und Wohnen angepasst. Die Belichtung ist überwiegend ordentlich; bei ehemaligen Dachflächen mit Glasbausteinen im Bereich der Praxis und eines Abstellraums wurde jedoch eine unzureichende Tageslichtsituation festgestellt. Der Zustand ist insgesamt durch altersbedingte Instandhaltungsrückstände geprägt, insbesondere Feuchtigkeits- und Schimmelhinweise, beschädigte Oberflächen, einzelne Mängel an Fliesen, Türen und Elektroabdeckungen sowie Fassadenschäden. Für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen wurde im Gutachten ein Abschlag von rund 88.280 € berücksichtigt. Nutzung: Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt überwiegend vermietet; die Wohnung im 2. Obergeschoss, Restaurantflächen und Lagerflächen waren vermietet, während für die Dachgeschosswohnung und die ehemalige Praxis keine Ist-Miete angesetzt wurde. Objekttyp: Wohn- und Geschäftshaus Wohnfläche: 206.23 m² Nutzfläche: 547.2 m² Grundstücksfläche: 258 m² Heizungsart: Zentralheizung Objektzustand: renovierungsbedürftig Baujahr: 1499 Verfügbarkeit: vermietet, Mieter Dachgeschoss zeitweise Merkmale: Denkmalschutz, Balkon, Keller, Abstellraum, Garage, Terrasse, Stellplatz, Speicher/Dachboden Ausstattung: Dachform und Dachdeckung: Nördlicher/mittlerer Gebäudeteil mit Satteldach und Satteldachgauben, Gauben mit Faserzementschindeln verkleidet, Dacheindeckung mit Tondachziegeln; südlicher Gebäudeteil mit Flachdach im Mittelbereich sowie Satteldächern im Süd-/Mittelteil, Eindeckung vermutlich Bitumenbahnen bzw. Tondachziegel Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung, Herstellungszeitpunkt laut Kennzahlen September 2020; Wärmeverteilung über Flächenheizkörper; Warmwasser dezentral über Warmwasserboiler unterschiedlicher Baujahre, im 1. Obergeschoss Südteil zusätzlicher Boiler Elektroinstallation: dem gewichteten Baujahr entsprechend; in der Praxis teils Aufputz-Netzwerkverteilung; im Treppenhaus des Südteils teilweise offenliegende bzw. nicht isolierte Leitungen; in der Küche der Wohnung im 2. Obergeschoss fehlende Steckdosenabdeckungen Fenster: überwiegend Kunststofffenster mit Dreifachverglasung, teils Kunststofffenster mit Doppelisolierverglasung; im Südteil überwiegend Fenster aus 2018; teilweise mit Fallschutz Sanitärausstattung: Praxis mit Herren- und Damen-WC, weiterem Sanitärbereich mit zwei Wasseranschlüssen, Bodenablauf und Handwaschbecken sowie Dusche; Wohnung im 2. Obergeschoss mit Badewanne, Hänge-WC, zwei Handwaschbecken, Bidet und Gäste-WC; Restaurant im Untergeschoss mit Damen- und Herren-WC; Südteil 1. Obergeschoss mit Dusche, Hänge-WC, Waschbecken und Waschmaschinenanschluss Lage: Straße gemäß Gutachten: Hauptstraße 36, Weihergasse 9 Ort gemäß Gutachten: Waldshut-Tiengen - Tiengen Das Objekt liegt in Waldshut-Tiengen, Kernstadt Tiengen, im Landkreis Waldshut in Baden-Württemberg. Die große Kreisstadt Waldshut-Tiengen hatte zum 31.12.2024 25.993 Einwohner. Das Objekt befindet sich zentral in der Altstadt und im Stadtzentrum, in einer Fußgängerzone an zwei öffentlichen Straßen. Die Nachbarschaft ist geprägt von Wohnbebauung, Einzelhandel, Gewerbe, Restaurants und Kleingewerbe; das Rathaus ist unmittelbar angebaut. Die Wohnlage wurde als ortsüblich, der Gewerbestandort als gut beurteilt. In der Stadt sind die für eine Kreisstadt typischen Einrichtungen vorhanden, darunter Einkaufsangebote, Schulen verschiedener Stufen, Kindergärten, ärztliche Versorgung und ein Krankenhaus. Eine Bushaltestelle liegt wenige Gehminuten entfernt; darüber hinaus besteht Anbindung an den regionalen und überregionalen Verkehr über das Stadtgebiet. Das Grundstück ist mehreckig mit unregelmäßigem Grenzverlauf und fällt von Nord nach Süd ab. Es ist vollständig überbaut, überwiegend grenzständig bebaut und ohne Grünflächen oder Einfriedung. Der westliche Durchgang zur Weihergasse ist mit Polygonalplatten befestigt. Das Versteigerungsobjekt ist ein denkmalgeschütztes Wohn- und Geschäftshaus in der Hauptstraße 36 / Weihergasse 9, 79761 Waldshut-Tiengen (Kernstadt Tiengen, Landkreis Waldshut, Baden-Württemberg). Das Ursprungsbaujahr wird mit ca. 1499 angegeben; das bewertungsrelevante Baujahr beträgt 1969. Laut Bauakten erfolgte 1978 eine Sanierung. Die Liegenschaft wird im Verfahren 1 K 35/25 des Amtsgerichts Waldshut-Tiengen am 03.11.2026 um 9:00 Uhr öffentlich zwangsversteigert; der festgesetzte Verkehrswert beträgt 880.000 € (Wertermittlungsstichtag 01.10.2025). Das Grundstück hat eine Fläche von 258 m² und ist vollständig überbaut. Der Grenzverlauf ist mehreckig und unregelmäßig, das Gelände fällt von Nord nach Süd ab; es gibt keine Grünflächen oder Einfriedungen. Das Gebäude besteht aus einem fünfgeschossigen Nord-/Mittelteil (Hauptstraße) und einem viergeschossigen Südteil (Weihergasse), die funktional und baulich miteinander verbunden sind, sowie einem überbauten Fußgängerdurchgang über dem Stadtbach. Das Gebäude ist voll unterkellert. Bruttogrundfläche ca. 1.159 m², Geschossfläche ca. 710 m², Wohnfläche ca. 206,23 m², Nutzfläche ca. 547,20 m². Die gewerbliche Nutzung umfasst im Erdgeschoss einen Restaurantbereich mit Sitzplätzen, Theke und Backofenbereich (Nordteil) sowie Restaurantküche und Nebenräume (Südteil). Im Untergeschoss befinden sich weitere Restaurantflächen (davon eine als Lager genutzt), ein Gewölbekeller, Damen- und Herren-WC, Lagerflächen, zwei Kühlräume, offene Abstellflächen und ein Technikraum. Das 1. Obergeschoss beherbergt eine ehemalige Praxis mit Empfang, Wartebereich, mehreren Räumen, Sanitäranlagen und Nebenräumen (Nordteil) sowie Flur, zwei Räumen, Abstellraum mit Technik und Bad (Südteil). Die Wohnnutzung besteht aus mindestens zwei Einheiten: Im 2. Obergeschoss liegt eine Wohnung mit Flur, Wohnzimmer, drei Zimmern, Küche, Bad (mit Badewanne, Hänge-WC, zwei Handwaschbecken und Bidet), Gäste-WC und Dachterrasse. Laut Plänen ist im Dachgeschoss eine weitere Wohnung mit Diele, Küche, Gäste-WC, Wohnzimmer, Bad, Elternschlafzimmer und zwei Kinderzimmern ausgebaut; darüber liegt ein großer Speicher. Beide Wohnungen waren zum Besichtigungstermin nicht zugänglich; die Bewertung basiert insoweit auf Plänen und Unterlagen. Die Heizung erfolgt über eine Gas-Zentralheizung (Herstellungsdatum September 2020) mit Wärmeverteilung über Flächenheizkörper; die Warmwasserversorgung ist dezentral über Boiler unterschiedlicher Baujahre. Die Fenster bestehen überwiegend aus Kunststofffenstern mit Dreifach- oder Doppelisolierverglasung; im Südteil wurden sie 2018 erneuert. Die Elektroinstallation entspricht dem gewichteten Baujahr; in der ehemaligen Praxis ist teilweise Aufputz-Netzwerkverteilung vorhanden. Der Zustand ist insgesamt renovierungsbedürftig und von altersgemäßem Instandhaltungsrückstand geprägt. Festgestellt wurden Feuchtigkeits- und Schimmelhinweise, beschädigte Oberflächen, Mängel an Fliesen, Türen und Elektroabdeckungen sowie Fassadenschäden. Im Treppenhaus des Südteils liegen teilweise offene oder nicht isolierte Leitungen; in der Küche der 2.-OG-Wohnung fehlen Steckdosenabdeckungen. Für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen wurde im Gutachten ein Abschlag von ca. 88.280 € berücksichtigt. Das Objekt liegt zentral in der Altstadt und Fußgängerzone von Tiengen, mit Frontseiten an Hauptstraße und Weihergasse; das Rathaus ist unmittelbar angebaut. Die Wohnlage wird als ortsüblich, der Gewerbestandort als gut eingestuft. Die Infrastruktur entspricht einer Kreisstadt (Einkauf, Schulen verschiedener Stufen, Kindergärten, ärztliche Versorgung, Krankenhaus); eine Bushaltestelle liegt wenige Gehminuten entfernt. Zum Wertermittlungsstichtag war das Objekt überwiegend vermietet. Vermietet waren die Wohnung im 2. Obergeschoss, Restaurantflächen und Lagerflächen; für die Dachgeschosswohnung und die ehemalige Praxis wurde keine Ist-Miete angesetzt. Die Dachgeschosswohnung ist laut Anzeige "zeitweise" durch den Mieter genutzt. Das Objekt kann laut Bekanntmachung nur teilbesichtigt werden; die Wertgrenzen gemäß ZVG gelten.