Einfamilienhaus mit Einzelgarage in Hamburg-Langenhorn

Im Wege der Zwangsvollstreckung soll öffentlich versteigert werden: Grundbucheintragung: Eingetragen im Grundbuch von Langenhorn Blatt 1688 BV 1 Gemarkung Langenhorn, Flurstück 2228 Hof- und Gebäudefläche, Westerrode 29 Größe: 1.000 m² Objektbeschreibung/Lage (laut Angabe des Sachverständigen): Einfamilienhaus (Baujahr ca. 1938) mit Anbau (Baujahr 2012); eingeschossig; evtl. ausgebautes Dachgeschoss; Wohnfläche nach Unterlagen ca. 198 m²; Aufteilung unbekannt; Einzelgarage. Die Immobilie wurde im Besichtigungszeitpunkt eigengenutzt. Es konnten das Haus nur von außen und die Außenanlagen nur zum Teil besichtigt werden. Verkehrswert: 326.000,00 € Der Versteigerungsvermerk ist am 13.12.2023 in das Grundbuch eingetragen worden. Das Verkehrswertgutachten wurde im Auftrag des Amtsgerichts Hamburg Mitte (Abt. 71) von der Diplom-Sachverständigen Bettina Linke M.A. (DIA) erstellt, um den Verkehrswert des Grundstücks Westerrode 29, 22415 Hamburg-Langenhorn im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens Az. 71 K 54/23 zu ermitteln. Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag ist der 02. Dezember 2024; das Gutachten umfasst 57 Seiten mit 8 Anlagen und wurde in 4-facher Ausfertigung erstellt. Das Grundstück ist im Grundbuch von Langenhorn, Blatt 1688/36, eingetragen (Flurstück 2228, Gemarkung Langenhorn, Nutzungsart: Hof- und Gebäudefläche) und hat eine Größe von 1.000 m². Es befand sich zum Bewertungsstichtag im Alleineigentum einer 1982 geborenen Person. Das Objekt ist ein eingeschossiges Einfamilienhaus mit ursprünglichem Baujahr ca. 1938, dem ca. 2012 ein Anbau hinzugefügt wurde. Laut Unterlagen beträgt die Wohnfläche ca. 198,87 m²; die Nutzfläche ist unbekannt. Die Raumaufteilung ist nicht bekannt. Es ist ein evtl. ausgebautes Dachgeschoss vorhanden sowie eine Einzelgarage. Heizung und Warmwasserversorgung sind unbekannt. Die Immobilie wurde zum Besichtigungszeitpunkt vom Eigentümer samt Familie eigengenutzt. Eine Innenbesichtigung des Hauses wurde vom Eigentümer nicht ermöglicht; auch die Außenanlagen konnten nur zum Teil besichtigt werden. Das Gutachten wurde daher ausdrücklich „nach äußerem Anschein" erstellt, was die Aussagekraft zu Zustand und Ausstattung erheblich einschränkt. Im Grundbuch (Abteilung II) sind eingetragen: eine Baubeschränkung hinsichtlich der Höhe der Bebauung zugunsten des Hamburgischen Staates (Bewilligung vom 18.09.1936, eingetragen 26.09.1936), eine befristete beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Mitbenutzungsrecht) für eine 1980 geborene Person (eingetragen 11.09.2013 gemäß URNr. 188/2013 – Notar Dose, Norderstedt) sowie der Zwangsversteigerungsvermerk (Az. 81 K 54/23, eingetragen 13.12.2023). Die Gutachterin weist darauf hin, dass die Belastungen in Abteilung II auftragsmäßig nicht bewertet wurden. Planungsrechtlich ist zu vermerken, dass für den Anbau 2012 eine Befreiung von der zulässigen Grundflächenzahl erteilt wurde (Überschreitung von GRZ 0,1 auf 0,216). Ein 1995 gestellter Antrag auf Vorbescheid zur Grundstücksteilung und Errichtung eines weiteren (hinteren) Einfamilienhauses wurde negativ beschieden. Als Grundlagen wurden u. a. herangezogen: Grundbuchauszug (AG Hamburg Mitte, 21.10.2024), Baulastenverzeichnis (20.12.2023), Liegenschaftskataster inkl. Flurkarte und Flurstücksnachweis (20.12.2023), Bauaktenunterlagen aus der Bauakte (Bauanträge/Grundrisse/Ansichten/Schnitte aus 1935–1940, Baubeschreibung Anbau 2012, Flächenberechnungen, Genehmigungsunterlagen) sowie Auszüge aus BORIS.HH zur Bodenrichtwertermittlung (30.10.2024). Der Verkehrswert (Liquidationswert) wurde auf 326.000 € festgesetzt. Der ermittelte Bodenwert beträgt 337.000 € und übersteigt damit den Gesamtverkehrswert, was im Liquidationsansatz auf einen negativen oder vollständig aufgezehrten Gebäudewertbeitrag hindeutet.